曾經(jīng)在綠地內部扮演“扛大旗”角色的商辦物業(yè),而今已演變成為壓在肩上的“包袱”。
一份綠地控股集團的商辦項目推薦書顯示,集團有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業(yè)項目,合計售價231億元人民幣。
對于綠地而言,出售商辦項目是常態(tài),綠地每年有30%的銷售金額來自商辦物業(yè)銷售,準確來說,這些商辦不能稱為資產(chǎn),而是和住宅一樣的可售物業(yè)。
值得一提的是,相關報道稱,綠地本次推介的項目中交易方式多為整棟銷售,資產(chǎn)交易和股權交易兼而有之。推介項目中,不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區(qū)位優(yōu)勢的成熟商圈物業(yè)等。
曾一度是這家千億房企增長的動力引擎,商辦物業(yè)庫存與大量資金沉淀,成為了今時今日綠地需要解決的問題。
出售消息傳出后,不少綠地投資者表示:“綠地賣商業(yè)物業(yè)應該屬于利好,商業(yè)資產(chǎn)折舊好多年了,賣了之后綠地凈資產(chǎn)可以增加百億,又可以增加200億現(xiàn)金流!
商辦鐐銬
按照綠地方面的回應,本次推介項目列入物業(yè)銷售,那么將為第四季度合同銷售增色不少。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,綠地控股早前公布數(shù)據(jù)顯示,前九月累計完成合同銷售2179億元,與張玉良年初定下的4000億目標仍有1800億距離。
按每季度銷售數(shù)據(jù)看,綠地控股于今年第三季度實現(xiàn)合同銷售金額849億元,同比增長27%。可見,綠地第三季度在銷售方面上下了不少功夫,單季度銷售增長遠超今年前兩個季度。
事實上,每年第四季度亦是房企實現(xiàn)銷售收成的重要時間節(jié)點,于綠地而言也不例外。去年第四季度,綠地控股實現(xiàn)銷售1534.89億元,遠超前三季度。
翻查資料發(fā)現(xiàn),在商辦物業(yè)銷售行情好的時候,綠地2015年2301億元的銷售中,來自商辦物業(yè)的貢獻為1131億元,占比為49.15%。
要知道在綠地對萬科實現(xiàn)趕超的2014年,正是商辦產(chǎn)品助力完成臨門一腳。該年綠地商辦銷售的貢獻占比為53.8%,增幅更是高達90%。
但不可否認的是,商辦產(chǎn)品的高庫存已經(jīng)成了眼下綠地追逐業(yè)績快增長的鐐銬。據(jù)悉,本次推介的14個項目中,包括青浦綠地中心、綠地國創(chuàng)大廈、蘇州綠地中心等超高層地標性項目。
“做地標性建筑不是我們想做,而是政府想做!弊稣胱龅氖碌木G地,雖然經(jīng)常得到地方政府的大力支持,但可能面對的風險及難題也不少,同時大體量的商辦物業(yè)沉淀資金也越來越多。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。而在每月的新增地產(chǎn)項目上,除去純住宅項目外,商住項目的占比基本超過單月拿地50%以上。
僅以今年1月份新增的7個項目來看,只有一個純住宅項目,其余均為商住或商服用地。由此可見,在綠地的項目布局里,商業(yè)或商辦資產(chǎn)仍占不小的比例。
事實上,在特定的階段,綠地充分享受到了商辦比例較高帶來的紅利。而對于總資產(chǎn)過萬億的企業(yè)而言,商辦資產(chǎn)也在隨著集團規(guī)模擴大的同時不斷增長。
一旦遇到經(jīng)濟形勢下行、市場波動較大時,這些商辦資產(chǎn)或會成為累贅。
紅線之下
正如投資者所言,出售項目后綠地凈資產(chǎn)可以增加百億,同時可以增加200億現(xiàn)金流。
而年末正是沖刺業(yè)績的關鍵時刻,尤其是對處于“三道紅線”紅區(qū)的綠地控股而言,眼下每一步都顯得意義非凡。
從收入角度來看,今年上半年綠地集團房地產(chǎn)營業(yè)收入966億元,而自持物業(yè)取得的租金收入4.8億元,商辦物業(yè)更是占比微乎其微。
如此看來,綠地每年通過自持商辦物業(yè)取得的租金收入較少,增幅有限,且自持商辦項目的收入受市場影響,會出現(xiàn)較大波動,對于追求高周轉的開發(fā)商而言顯然不是有利條件。出售資產(chǎn)可以快速回血,反而是增厚業(yè)績的手段之一。
事實上,由于自持會沉淀大量資金,以及散售帶來股權分散、運營管理困難等問題,業(yè)內人士早已指出,相比商辦持有與散售模式來說,整售模式可以加快資金的回流。
這也是綠地控股常用的財技,例如去年通過出售商辦項目及處置金融資產(chǎn)等,綠地投資收益錄得同比大增197.17%至88.64億元,占該期利潤總額的28.97%。
今年面臨意外的疫情和艱難的金融環(huán)境、市場環(huán)境,綠地也需作出調整和應對。
綠地集團10月14日召開的工作會議中,張玉良坦言,綠地面臨很多的困難,要以決戰(zhàn)決勝的精神狀態(tài)打贏三大攻堅戰(zhàn)。
業(yè)內解讀“三大攻堅”指,分別是銷售去化、交付結算、資金保證,這些均離不開現(xiàn)金流的問題。
現(xiàn)金流問題在今年上半年就有所體現(xiàn):截至上半年,綠地經(jīng)營性現(xiàn)金流由負轉正,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額41.33億元。但與去年同期相比還是出現(xiàn)腰斬,同比減少49.26%。
綠地控股在報告中進行了說明,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動原因:受新冠肺炎疫情影響,回籠資金比去年同期減少。
另一方面,“房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%,凈負債率不得大于100%,以及“現(xiàn)金短債比”不得小于1!本G地控股全部指標都在紅線之上。
通過抓回款來補充現(xiàn)金流,同時增加借款融資來保證資金周轉,顯然這些常規(guī)手法已無法完全保障綠地控股的去杠桿和降負債。
截至今年9月底,綠地控股短期借款為299.47億元,一年內到期的非流動負債為730.38億元,其他流動負債為117.46億元,長期借款1806.76億元,應付債券為400.1億元。
于報告期末,綠地控股的有息負債規(guī)模約為3354.17億元,長短債比例方面,短債比例持續(xù)下降,長期負債比例增至7成。
是次將27個商辦物業(yè)打包出售,無疑是快速回籠200億現(xiàn)金的最佳打開方式。然而,能不能如愿還要看市場的反應。
除了出售資產(chǎn),綠地控股還在積極推進ABS、境外債券、公司債等融資。
11月3日,根據(jù)上交所公司債券項目信息平臺消息,綠地控股集團有限公司2020年公開發(fā)行180億公司債券已獲得受理。
該債券為小公募債期限不超過7年(含7年),扣除發(fā)行費用后擬用于償還到期15綠地01、15綠地02、16綠地01、16綠地02公司債券及其利息。
來 源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯:chenhong