2020年第二季度，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)環(huán)比顯著增長，同比回落幅度收窄。伴隨著總體經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，實體商業(yè)也迎來消費回暖趨勢。
一線與新一線城市商辦用地成交相對活躍。部分城市重點片區(qū)迎來新開業(yè)購物中心，文化潮流與首店經(jīng)濟推動區(qū)域商業(yè)熱度快速回升，下半年全國增量市場預(yù)期向好。
各地各項政策激勵，對消費市場復(fù)蘇起到了重要作用，零售商信心指數(shù)環(huán)比大幅上漲。政企合作下，各地購物節(jié)不僅有效刺激消費，也推動實體商業(yè)加快模式創(chuàng)新；免稅新政為市場帶來新熱點，激發(fā)市場信心；“煙火氣”重回消費場景，內(nèi)容升級與消費升級相生相伴。
以下是報告詳情
概述
2020年第二季度，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)回升至119.4，環(huán)比增長12.7%，同比下降5.1%。宏觀經(jīng)濟指數(shù)、商用土地指數(shù)、零售商信心指數(shù)在本季度均較上一季度強勢回升。消費市場自疫情之后逐步回暖。商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)環(huán)比下降2.0%，同比下降15.5%，零售商拓店速度尚未完全恢復(fù)。
數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心
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整體經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇 線上線下融合進(jìn)一步深化
2020年第二季度，中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)為153.9，同比上漲6.1%，環(huán)比上漲1.7%。二季度GDP同比增長3.2%，增速較上季度上漲10個百分點，經(jīng)濟增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，整體經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇。分產(chǎn)業(yè)來看，第三產(chǎn)業(yè)增加值135,122億元，占GDP比重54.0%，較上一年同期增長1.2個百分點。
數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心
疫情過后，各地接連出臺促進(jìn)消費的政策。第二季度全國社會消費品零售總額為93,676.5億元，環(huán)比上升19.2%，同比下降3.8%。較上年同期相比仍處于下降區(qū)間。6月份，社會消費品零售總額33,526億元，同比下降1.8%，降幅持續(xù)收窄。二季度餐飲收入總額為8,582.3億元，6月份餐飲收入同比下降15.2個百分點，較5月的降幅縮小了3.7個百分點。疫情以來，實物商品網(wǎng)上零售額占比不斷提升，推動零售企業(yè)實現(xiàn)線上線下的融合發(fā)展。二季度網(wǎng)上零售額累計20,802.9億元，購物中心借助直播經(jīng)濟創(chuàng)新消費場景，助力實體商業(yè)的復(fù)蘇。隨著疫情逐步得到控制，購物中心延長運營時間，通過夜經(jīng)濟實現(xiàn)實體商業(yè)新的增長點。
熱點城市交易回暖 企業(yè)拿地仍較為謹(jǐn)慎
2020年第二季度，中國商用土地指數(shù)為82.4，環(huán)比上升19.4%，同比下降16.7%。一線城市商用土地交易情況較上一季度基本持平，受二三線城市商用土地交易情況影響，整體市場流拍問題好轉(zhuǎn)，流拍數(shù)量環(huán)比下降7.3%，成交流拍比為37.0。全國商辦用地成交數(shù)量較上一季度明顯增長，商業(yè)用地占總土地交易量比例較第一季度沒有顯著變化。其中，三線城市商用土地市場成交流拍比由上一季度的65.0降至23.9。
商辦土地樓面價同比下降3.3%，環(huán)比上升34.5%。除三線城市外，其余監(jiān)測城市樓面價較上一季度均有所回升，新一線城市樓面價回升已超過去年同期水平。商辦土地平均溢價率同比下降74.1%，環(huán)比下降58.2%。商辦住宅溢價率比從第一季度的0.3下滑至本季度的0.1，表明商辦土地市場的活躍度相較于住宅土地市場更低。
數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心
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一線城市商用土地成交活躍，總計達(dá)37宗，較去年同期增加15宗，較上一季度增加9宗。其中上海商辦用地成交量為27宗，占一線城市商用土地成交總量的73.0%。一線城市第二季度商辦土地流拍數(shù)量與上一季度持平，商辦用地成交流拍比為37.0。相比于商用土地市場，住宅土地市場二季度的平均溢價率為14.5%，活躍度更高。保利華南、保利資本、深圳裕和集團三方聯(lián)合取得深圳大鵬新區(qū)青谷城市更新項目，擬建設(shè)集住宅、公寓、商業(yè)、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的“青谷CYAN VALLEY”綜合體項目，該項目原為葵涌沙頭片區(qū)舊改，總建面積約21.6萬平米。
新一線城市土地市場回暖，商辦用地共成交283宗，較上一季度增長121宗。新一線城市第二季度商辦用地流拍數(shù)量為8宗，商辦用地成交流拍比為35.4，流拍問題好轉(zhuǎn)，達(dá)到歷年低位。商辦平均溢價率同比下降81.6%，其中大連、廈門、青島的商辦平均溢價率均為0。住宅平均溢價率較上一季度小幅回升，環(huán)比上漲41.7%，但與上一年同期水平仍存在一定差距。其中，寧波的土地市場仍保持較高的熱度，地塊溢價率顯著高于其他城市。力高集團以4.2億元取得寧波余姚117.7畝商住地，地塊位于寧波余姚市馬渚鎮(zhèn)，緊鄰舜宇新基地，工業(yè)功能區(qū)規(guī)劃詳細(xì)，產(chǎn)業(yè)人口基數(shù)大。
二線城市商辦用地成交量為170宗，環(huán)比上升54.5%，同比下降2.9%，基本回到去年同期水平。商辦用地成交流拍比回升至8.5，環(huán)比上升85.5%，同比下降66.0%。其中，鄭州土地流拍數(shù)量高于其他城市。商辦平均樓面價較上一季度有所回升，環(huán)比增長15.2%。其中，昆明、太原、長春、合肥商辦平均樓面價回升明顯，但是仍存在一些城市平均樓面價下跌的情況，無錫、福州、西安較上一季度平均樓面價分別下跌42.8%、27.0%、25.9%。5月，無錫的首場土拍中，旭輝在經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)南泉連落兩子，目標(biāo)瞄準(zhǔn)錫城高端市場；正榮、萬科、康橋在本次土拍中都購得地塊。
三線城市商用土地市場交易情況迎來增長，商辦用地成交數(shù)量同比增長147.1%，環(huán)比增長65.4%。商辦平均溢價率處在較低水平，環(huán)比下降85.4%，同比下降77.7%。商辦平均樓面價基本恢復(fù)到去年同期水平。
數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心
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優(yōu)質(zhì)商圈迎來反彈 下半年市場預(yù)期向好
第二季度，中國商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)為71.3，環(huán)比下降2.0%，同比下降15.5%，項目供應(yīng)數(shù)量環(huán)比下降6.4%，同比下降19.7%。新增商用物業(yè)面積環(huán)比上升0.1%，同比下降13.5%。商用物業(yè)市場自一季度受到疫情沖擊以來，持續(xù)低迷。
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一線城市僅深圳有購物中心新項目開業(yè)。5月30日，福田星河COCO Park二期正式亮相，與一期僅隔一條馬路，位于星河國際首層，由原君尚百貨改造而來。項目打造了福田區(qū)最大的兒童體驗地“星趣小鎮(zhèn)”以及200平方米的無際空間藝術(shù)展覽館，入駐品牌有首進(jìn)華南的安莉芳新零售體驗店、麥當(dāng)勞未來智慧概念餐廳、sp@ce天虹超市、Twinkle耀童親子餐廳等。華僑城與招商蛇口聯(lián)合打造的紅山六九七九商業(yè)中心于6月底開業(yè)，集公園式商業(yè)街區(qū)、體驗式公寓、時尚演藝劇場、人文藝術(shù)展覽館及城市精品酒店于一體，總建筑面積約34萬平方米，商業(yè)部分體量約10萬平方米，有華南首家自主運營開心麻花劇院、盒馬鮮生、CGV影院主力店等。
新一線城市商用物業(yè)供應(yīng)量較上一季度有所回升，新增購物中心9家，環(huán)比上漲350.0%，但仍與去年同期水平相差75個百分點。新增商用物業(yè)面積環(huán)比上漲164.2%，同比下降82.3%。金地集團在杭州下沙大學(xué)城附近打造“圈圈里”項目，集潮流生活超市、時尚名品販?zhǔn)�、網(wǎng)紅美食打卡、特色文化教育等多維業(yè)態(tài)一體。6月19日，龍湖南京龍灣天街正式開業(yè)，項目商業(yè)體量17.7萬平方米，20%品牌是南京首進(jìn)，60%品牌區(qū)域首進(jìn)；蘇州昆山經(jīng)開萬達(dá)廣場是萬達(dá)商管今年首個開業(yè)項目，總建筑面積15.65萬平方米，有兒童、運動、餐飲三大主題街區(qū)。
二線城市新增商業(yè)項目5家。徐州綠地繽紛城開業(yè)，有5萬方商業(yè)空間，項目引入綠地江蘇商管原創(chuàng)“G系列”自營店，包括G-Books綠閱書屋、G-Juice綠汲果汁、G-Bear未來星球、G-Future綠地極限玩家。5月，山西太原印象城開業(yè)，項目總建筑面積6.2萬平方米，不少首店品牌入駐，如韓國知名電影院CGV山西首店、華為太原首家HES延展店、屈臣氏華北首家Home店、美特好超市首家會員店、首家山西特色美食集合店——晉陽小鎮(zhèn)。
三線城市新增購物中心數(shù)量環(huán)比上漲150.0%，新增商業(yè)面積環(huán)比上漲22.1%。其中5萬平方米及以上購物中心新增占比達(dá)到50%以上。其中，“潮玩”的年輕生活理念再次被引入到新增項目中。貴陽益田假日世界打造旗艦潮玩圣地，40多種國內(nèi)外品牌首次進(jìn)入貴陽，品牌開業(yè)率達(dá)93%。
二季度持續(xù)受到疫情余波影響，整體市場表現(xiàn)欠佳。預(yù)計2020下半年全國會迎來大量新增商業(yè)供應(yīng)，整體市場發(fā)展趨勢向好。
數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心
奢侈品牌加速創(chuàng)新 零售業(yè)態(tài)穩(wěn)步復(fù)蘇
2020年第二季度，中國零售商信心指數(shù)為170.0，環(huán)比上漲24.2%，同比上漲1.0%。城鎮(zhèn)居民人均消費支出6,007億元，同比下降6.2%。監(jiān)測類限額以上企業(yè)商品零售類值同比下降23.1%，環(huán)比下降10.0%。第一季度受疫情影響，購物中心營業(yè)店鋪數(shù)量縮減，而二季度品牌商店鋪批量重開是零售商信心指數(shù)增長的原因之一。
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疫情過后，國內(nèi)多個零售業(yè)態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。其中，奢侈品表現(xiàn)亮眼，成為國內(nèi)零售市場復(fù)蘇的主力軍之一。本季度奢侈品品牌門店數(shù)環(huán)比上漲179.8%，同比上漲9.9%。輕奢品牌門店數(shù)量同比上漲35.7%，環(huán)比上漲232%。4月11日，廣州太古匯愛馬仕Hermès旗艦店重裝開業(yè)。首日銷售1900萬人民幣，創(chuàng)全國新門店開業(yè)首日業(yè)績新高。6月6日，迪奧Dior在昆明恒隆廣場開店。眾多奢侈品品牌繼續(xù)通過線上線下結(jié)合營銷方式，入駐小紅書、天貓、抖音等平臺，通過流量來觸達(dá)更多消費者。同時，品牌結(jié)合第二季度“五一”、“520”等節(jié)日紅利，邀請流量明星、帶貨達(dá)人等，提升銷量。
本季度大眾品牌門店數(shù)環(huán)比增長143.1%，同比增長8.2%。優(yōu)衣庫、MUJI、MANGO均有新增門店。6月15日，H&M公布的2020年第二季度財報顯示，3月至5月，該品牌凈銷售額286億瑞典克朗，較去年同比下降50%。同時，截至4月中旬，該品牌仍有80%的店鋪處于無法營業(yè)的狀態(tài)。
優(yōu)衣庫在第二季度新開設(shè)8家門店，并在上海南京西路的全球旗艦店推出了“UT世界文創(chuàng)先鋒展”，匯集全球千種藝術(shù)、音樂、影視、二次元等將近千種文創(chuàng)聯(lián)名IP，給消費者提供和設(shè)計師云交流的機會。H&M在廣州美林M-LIVE天地、武漢壹方北館新開設(shè)2家門店。無印良品在北京、上海、廣東、福建新開設(shè)4家門店。另外，6月份無印良品在深圳寶安機場開設(shè)了國內(nèi)首家機場餐廳。6月24日，華為全球最大旗艦店在上海南京東路正式開業(yè)，營業(yè)面積近5000平方米。
商業(yè)創(chuàng)新政企協(xié)同發(fā)力
大型“購物節(jié)”推動創(chuàng)新模式應(yīng)用
為了幫助消費市場疫后復(fù)蘇，全國多地于5-6月開展綜合性大型“購物節(jié)”，通過政企合作推動消費動能釋放和消費結(jié)構(gòu)升級，有效加快了實體商業(yè)的消費復(fù)蘇、模式創(chuàng)新與數(shù)字化建設(shè)。
上海市舉辦的大規(guī)模綜合性 “五五購物節(jié)”推動200家大型商業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售額684億元，新世界大丸百貨、第一八佰伴相比一季度環(huán)比分別增長2.1和1.4倍。購物街期間中高端消費回流明顯，27家高端品牌銷售額同比增速超過50%。
同時，重點商圈消費人氣恢復(fù)，南京東路、南京西路、小陸家嘴、徐家匯、五角場等商圈平均銷售額環(huán)比增長52.8%，客流量環(huán)比增長38.8%。
實體商業(yè)與電商平臺的合作進(jìn)一步加強，且均取得良好效果。新世界城聯(lián)合拼多多發(fā)放消費抵扣券；南京路步行街?jǐn)y手抖音、喜馬拉雅推出“抖音購”、“有聲南京路”等活動；楊浦區(qū)攜手嗶哩嗶哩開展“嗨翻五角場，歡樂打折季”活動。
除上海外，西安“花開長安2020西安云上購物節(jié)”依托78家商業(yè)綜合體、大型賣場、品牌連鎖店開展，帶動消費達(dá)300億元，實現(xiàn)8500萬消費人次。“深圳購物節(jié)”系列促消費活動于6月開始舉辦，主要商圈結(jié)合618、父親節(jié)、端午節(jié)等重要節(jié)點舉辦系列主題活動，以線上與線下相結(jié)合的形式打造年中消費季。
同期，北京“京范兒(FUN)消費季”亦開始啟動，6月開展夜京城、親子節(jié)等重點活動，京券板塊取22億政企�！叭甭�(lián)發(fā)、100億平臺萬“券”齊發(fā)的模式，各區(qū)結(jié)合區(qū)域特色資源開展“東城e口吃遍好味道”、“豐臺在線云淘好物”、“石景山京西消費節(jié)”等特色活動。
以政企合作為基礎(chǔ)，購物中心、百貨、品牌、電商平臺、社交平臺等多元主體都參與到刺激消費復(fù)蘇的行動中，一方面聯(lián)合推動居民消費熱情和城市商業(yè)熱度的快速提升，另一方面也使得各方之間深化合作的進(jìn)程大大加快。
以消費券和直播經(jīng)濟為代表的創(chuàng)新模式，進(jìn)一步得到廣泛應(yīng)用，線上線下實現(xiàn)深度融合，企業(yè)數(shù)字化競爭力的重要性進(jìn)一步凸顯。
消費回流激發(fā)市場信心
免稅新政帶來實體商業(yè)新熱點
在拉動群眾消費成為第二季度政策重點的情況下，4月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)消費擴容提質(zhì)加快形成強大國內(nèi)市場的實施意見》，提出健全免稅業(yè)政策體系，完善市內(nèi)免稅店建設(shè)。由于我國消費者在海外的消費規(guī)模遠(yuǎn)大于國內(nèi)免稅渠道的規(guī)模，政策的實施進(jìn)一步推動海外消費回流，拉動內(nèi)部需求增長。
6月，在新的離島免稅政策發(fā)布之后，王府井集團股份有限公司獲得國內(nèi)免稅品的經(jīng)營資質(zhì)，成為國內(nèi)首家獲得免稅牌照的百貨企業(yè)，打破原有的免稅企業(yè)的“壟斷”格局。除王府井外，百聯(lián)、鄂武商等多家百貨公司也在申請免稅品經(jīng)營資質(zhì)。
作為促進(jìn)消費回流的途徑之一，市內(nèi)免稅店成為業(yè)內(nèi)新熱點，其在空間規(guī)劃、業(yè)內(nèi)布局、商品品類等方面都會優(yōu)于機場免稅店。
海南三亞海棠灣免稅店的消費者人均單次購物時間約為3小時以上，這是機場免稅店無法實現(xiàn)的顧客停留時間。已開業(yè)的市內(nèi)免稅店，針對境外游客離境購物，在機票出票后、飛機起飛前24小時內(nèi)購物即可，時間充分，若針對國人的市內(nèi)店政策放開，預(yù)計消費者在市內(nèi)店內(nèi)逗留、購物時間可較大程度延長。
此外， 2019年中國消費者在海外的奢侈品消費金額超過5000億元人民幣，而國內(nèi)的奢侈品交易金額僅是其1/2不到，約為2345億元人民幣。由此可知，大量的境外消費資金可以引流國內(nèi)。
而消費回流的核心是產(chǎn)品優(yōu)勢+價格優(yōu)勢。免稅店不僅擁有眾多中高端品牌的產(chǎn)品，并且擁有相對于傳統(tǒng)零售渠道的價格優(yōu)勢。隨著國家政策的推進(jìn)，對于免奢侈品的需求將在國內(nèi)的免稅市場得到滿足，從而實現(xiàn)海外消費資金的回流。
蓬勃的市場信號與國家政策利好，預(yù)示著國內(nèi)免稅行業(yè)景氣持續(xù)向上；從全球格局來看，疫情影響國人出境，國內(nèi)免稅渠道有望承接消費回流，未來成長空間廣闊。
“煙火氣”重回消費場景
購物中心尋找外擺與市集黃金地帶
二季度，疫情的陰霾漸漸散去，總理的“人間煙火”讓地攤經(jīng)濟一夜崛起。疫情激發(fā)消費者對健康的需求，開闊的商業(yè)場景更符合消費者的期待。地攤經(jīng)濟復(fù)蘇了人間的煙火氣，也為實體商業(yè)帶來新的生機。越來越多的購物中心借用“擺攤”刺激消費，匯聚人氣。在滿足消費者零散的購買需求的同時，靈活利用平日的“非經(jīng)營空間”，創(chuàng)新營運模式，吸引大量客流。
上海BFC外灘金融中心聯(lián)手超過110家品牌商戶打造周末分時段步行街“外灘楓涇”。通過呈現(xiàn)社交、美食、演藝、文創(chuàng)、游戲、酒吧等六大板塊，以多元場景豐富消費體驗。除此之外，購物中心還充分利用了頂層的開放式空間，開放了“上海最佳露臺地標(biāo)”BFC屋頂花園。在近200平方米的開闊空間里定期舉辦空中露臺派對，將浦江兩岸絕美景觀一覽無余。
疫情期間，環(huán)宇商業(yè)旗下商場自發(fā)性的組織地攤、集市，統(tǒng)一攤位設(shè)計、提前篩選貨品、多元活動體驗，將富有煙火氣的市集快閃打造成品牌特色I(xiàn)P之一，與購物中心自身的銷售節(jié)奏相輔相成。濟南綠地中心則依托綠地大型商業(yè)綜合體，精心打造室內(nèi)、室外活動場地，大力發(fā)展廣場文化，打通購物休閑場所，引入全球商品和國潮手作吸引人氣、創(chuàng)造商機。
相比于零散的地攤，購物中心往往充分利用室外狹長又人流稀疏的空間，將主題集市打造出步行街式的游逛感。這樣的地攤集成體，屬地文化鮮明，特色體驗豐富，對消費者構(gòu)成強大的吸引力。集市多樣的營銷活動和延長的營業(yè)時間為購物中心引來大量客流，為疫后經(jīng)濟復(fù)蘇創(chuàng)造了新的消費風(fēng)口。
來源：RET睿意德
編輯：wangdc
