2021年第一季度，杭州科技新媒體企業(yè)新增需求再次強(qiáng)勢領(lǐng)跑優(yōu)質(zhì)辦公樓市場。在新增供應(yīng)入市背景下，整體市場入駐率小幅上升，租金環(huán)比漲幅出現(xiàn)七個季度以來首次回正。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，2021年一季度錄得一個更新改造項目入市；餐飲維持需求主力地位，時尚服飾持續(xù)洗牌，運(yùn)動國潮及小零售集合店受年輕群體追捧。
仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“十四五”時期是“亞運(yùn)會、大都市、現(xiàn)代化”的重要窗口期，杭州“十四五”規(guī)劃提出高水平打造“數(shù)智杭州·宜居天堂”的遠(yuǎn)景目標(biāo)。由此看來，數(shù)字變革、創(chuàng)新驅(qū)動將成為未來杭州經(jīng)濟(jì)增速的著力點(diǎn)。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
2021年一季度全市甲級辦公樓市場錄得凈吸納量近6萬平方米，較疫情前2019年同期增長近133%，其中未來科技城需求強(qiáng)勁。除新入市項目外，存量項目帶來近3萬方新增租賃量。與此同時，乙級辦公樓吸納量環(huán)比增幅近2萬方，基本回正，擺脫疫情期間退租潮陰影，成交數(shù)據(jù)較往年預(yù)期更為樂觀。行業(yè)細(xì)分來看，頭部科技新媒體企業(yè)持續(xù)迅猛擴(kuò)租，以46%的絕對優(yōu)勢占據(jù)交易榜首，黃龍及武林板塊均錄得過千萬新增租賃交易, 未來科技城交易面積過萬。金融服務(wù)業(yè)成交占比18%，其中基金證券類細(xì)分占比超40%，企業(yè)上市及居民投資需求熱度持續(xù)帶動銀行、證券營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及辦公面積擴(kuò)張。雖季度交易總額持續(xù)上升，行業(yè)需求馬太效應(yīng)略顯：傳統(tǒng)支柱型行業(yè)擴(kuò)張趨勢平緩，一季度錄得地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)及貿(mào)易零售占比分別為11%、7%及7%。
一季度僅一個甲級辦公樓入市,體量約6.4萬平方米，甲級辦公樓市場空置率錄得22.0%，環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)。得益于黃龍萬科三期E/F座優(yōu)異的入市出租率，一季度杭州甲級辦公樓凈吸納量維持在5.7萬方，較2019年同期增長133%。乙級辦公樓市場由于無新增項目入市，空置率維持在14.7%。整體來看，杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場整體空置率達(dá)到18.0%，較2020年同比小幅上調(diào)0.1個百分點(diǎn)。
今年第一季度，杭州甲級辦公樓市場租金繼七個季度下行后首回正，環(huán)比上升0.3%，凈有效租金錄得4.4元每平方米每天。乙級辦公樓凈有效租金報3.8元每平方米每天。基于入駐企業(yè)經(jīng)營情況日趨穩(wěn)定，頭部優(yōu)質(zhì)甲級樓宇入駐率維持高位，部分業(yè)主傾向于小幅提高租金報價，以擇選更優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，各項優(yōu)惠及渠道政策稍有收緊。大宗交易及土拍方面，科技新媒體頭部企業(yè)仍保持問詢熱度，多家企業(yè)看好杭州長期發(fā)展?jié)摿百Y產(chǎn)購置性價比，中短期內(nèi)保持拿地購樓意向，預(yù)計未來總部擴(kuò)張及投資孵化需求將有望落地未來科技城及濱江等熱點(diǎn)區(qū)域。
2021年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：受工程進(jìn)度不確定性影響，未來三季度預(yù)計將有8個優(yōu)質(zhì)辦公樓項目共計約56萬平方米體量入市，超五成落在錢江新城及錢江世紀(jì)城板塊，中國人壽及萬象世界中心項目均將帶來超15萬方辦公體量。未來四年，甲級辦公樓年均新增供應(yīng)體量將在30萬平方米左右，預(yù)計去化壓力平穩(wěn)，帶動空置率緩慢推升，租金承壓上行。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“基于杭州在科技新媒體、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健布局，我們對辦公租賃市場中長期動能持續(xù)保持樂觀預(yù)期�！�
零售物業(yè)
一季度餐飲持續(xù)維持新增需求主力位，零售集合店、潮流國貨受Z世代熱捧。細(xì)分來看，一季度餐飲類商鋪新開及圍擋占總開業(yè)圍擋店鋪比例高達(dá)41%，其中特色火鍋燉物占細(xì)分市場主流；港式茶餐廳布局穩(wěn)定，華心糖水鋪、蔡瀾港式點(diǎn)心首入杭州; 集合店新增需求持續(xù)爆發(fā)，國貨美妝集合店H.E.A.T、完美日記二代開出杭州首店，飾品集合店BA飾物局、ME+開出全國首店。受新疆棉事件影響，GUUKA、UNIFREE、RE’VAN等小眾新國貨潮牌首店受Z時代熱捧或?qū)⒂瓉戆l(fā)展新機(jī)遇。同時，體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求回暖，來福士、黃龍萬科K Lab、工聯(lián)CC、濱江天街等多商圈積極引入沉浸式密室業(yè)態(tài)，填補(bǔ)大面積空位同時引流，打開社交新方式。
本季度僅一個改造更新零售項目入市，存量項目新增需求疲軟，凈吸納量再次轉(zhuǎn)負(fù)。湖濱改造升級項目國博88元旦開業(yè)，吸引美妝潮牌集合店與in77街區(qū)錯位發(fā)展，開業(yè)簽約率達(dá)85%以上。截至一季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售市場空置率上升至9.0%，環(huán)比漲幅0.2個百分點(diǎn)，創(chuàng)近年新高。一季度錄得全市存量優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項目簽約圍擋店鋪約1.3萬平方米，環(huán)比下降超兩成；次新入市項目招商狀態(tài)緩不濟(jì)急，主力及零售鋪位持續(xù)空缺；同時，受一眾國際快時尚品牌疫情后經(jīng)營低迷及本地服飾承租力下降導(dǎo)致的退租打擊影響，一季度服飾類退租占比近三成。
受吸納低迷及線上零售擠壓影響，整體市場租金增長趨勢連續(xù)四季度呈負(fù)，同比下行1.7%。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金錄得20.3元每平方米每天，環(huán)比下跌0.2個百分點(diǎn)。核心區(qū)位零售商業(yè)抗風(fēng)險價值持續(xù)凸顯，租金緩漲0.1個百分點(diǎn)，達(dá)31.4元每平方米每天。
2021年零售物業(yè)市場展望：今年預(yù)計將有6個優(yōu)質(zhì)零售項目合計超60萬平方米入市，短期入駐率預(yù)測持續(xù)承壓。從中長期來看，未來三年年均新增入市零售體量將維持在25萬方左右，主要分布在濱江、城西、城北新興商圈。在‘消費(fèi)3.0時代’的背景下，消費(fèi)端對產(chǎn)品及其附加價值提出更高需求；線下零售商只有及時把控對未來消費(fèi)場景、新消費(fèi)觸點(diǎn)的持續(xù)更新打造，才能在多元化的零售競爭中爭得一席。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
