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一季度成都商業(yè)地產(chǎn)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021-4-16 9:18:05
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[提要]2021年第一季度,成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)暫停,乙級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)約5.7萬(wàn)平方米。新入市項(xiàng)目包括位于建設(shè)路板塊的城市更新項(xiàng)目亞太并購(gòu)大廈,以及位于大源板塊的港匯天地。

  進(jìn)入十四五開(kāi)局之年,中國(guó)西部在中國(guó)全新地緣政治經(jīng)濟(jì)版圖中扮演著愈發(fā)重要的角色。成都作為西部發(fā)展核心城市,將有效依托高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局以及強(qiáng)大的消費(fèi)動(dòng)能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。作為經(jīng)濟(jì)載體的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域更蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿。仲量?lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示:“以‘內(nèi)循環(huán)’為主導(dǎo)的發(fā)展策略將有效提升市場(chǎng)韌性。特別是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)板塊中,我們觀察到中資崛起、國(guó)貨上位,國(guó)內(nèi)的消費(fèi)驅(qū)動(dòng)等現(xiàn)象也持續(xù)為辦公樓、零售物業(yè)以及物流地產(chǎn)市場(chǎng)提供信心。”

  辦公樓板塊:科技創(chuàng)新成為本季度辦公樓市場(chǎng)最大驅(qū)動(dòng)力,活躍的市場(chǎng)需求促使全市租金趨于平穩(wěn);零售物業(yè)方面:成都正在加快建設(shè)國(guó)際中心消費(fèi)城市,2021年將迎來(lái)更多新晉品牌開(kāi)業(yè),項(xiàng)目調(diào)改和商圈升級(jí)仍是市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn);物流地產(chǎn)領(lǐng)域:在春節(jié)假期以及“就地過(guò)年”號(hào)召下,線上線下零售消費(fèi)較往年更加繁榮,傳統(tǒng)及社區(qū)團(tuán)購(gòu)類電商業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張,帶動(dòng)高標(biāo)庫(kù)需求進(jìn)一步增長(zhǎng)。

  辦公樓市場(chǎng)

  市場(chǎng)研讀

  2021年1-2月,成都多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好,市場(chǎng)信心上揚(yáng)明顯,企業(yè)租賃需求穩(wěn)步釋放。疫后辦公樓市場(chǎng)恢復(fù)良好,一季度甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)5.5萬(wàn)平方米,較往年同期(除2020年)處平均水平。此外,本季度市場(chǎng)帶看量上升明顯,預(yù)計(jì)進(jìn)入第二季度后,成都市場(chǎng)成交將保持活躍,全年凈吸納量或?qū)⒊^(guò)預(yù)期。

  科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租占比約33.1%,居各行業(yè)首位。2020年成都市新經(jīng)濟(jì)企業(yè)注冊(cè)數(shù)共計(jì)45.8萬(wàn)戶。其中高新技術(shù)企業(yè)超6,000家,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收突破萬(wàn)億元。后疫情時(shí)代,互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)慣性形成。2021年1-2月,成都實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)交易額3,493.94億元,同比增長(zhǎng)11.1%。以個(gè)人消費(fèi)為驅(qū)動(dòng)的科技互聯(lián)網(wǎng)公司持續(xù)為市場(chǎng)需求端注能。電商平臺(tái)、APP開(kāi)發(fā)、游戲開(kāi)發(fā)等行業(yè)本季度新租占比達(dá)到11.8%。與此同時(shí),在線教育持續(xù)擴(kuò)租,季度內(nèi)錄得新租優(yōu)質(zhì)辦公面積近2.5萬(wàn)平方米,但關(guān)于在線教育行業(yè)規(guī)范、盈利模式等問(wèn)題或?qū)?dǎo)致該趨勢(shì)在未來(lái)不可持續(xù)。

  2021年第一季度,成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)暫停,乙級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)約5.7萬(wàn)平方米。新入市項(xiàng)目包括位于建設(shè)路板塊的城市更新項(xiàng)目亞太并購(gòu)大廈,以及位于大源板塊的港匯天地。在新增供應(yīng)持續(xù)低位的情況下,穩(wěn)健需求推動(dòng)空置率繼續(xù)下降。至季度末,成都甲級(jí)辦公樓空置率錄得21.1%,環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。金融城、大源板塊空置率跌入20%水平,板塊內(nèi)供需出現(xiàn)短暫均衡情況。

  租金方面,謹(jǐn)慎樂(lè)觀為一季度大多業(yè)主所持態(tài)度。截至季末,成都甲級(jí)辦公樓平均租金收至97.6元/平方米/月,環(huán)比下跌0.2%,跌幅持續(xù)收窄。部分業(yè)主市場(chǎng)信心有所上漲,優(yōu)惠空間收窄明顯。預(yù)期部分未來(lái)供應(yīng)壓力較小的區(qū)域或?qū)⒂瓉?lái)小幅租金上漲。

  此外,從2020年開(kāi)始,銷售型辦公出現(xiàn)集中供應(yīng)。僅去年第四季度市場(chǎng)新增供應(yīng)約26.2萬(wàn)平方米,主要聚集于城東、城南板塊;需求方面,從去年年底開(kāi)始,城市經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好,來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)、金融企業(yè)以及國(guó)企自用需求開(kāi)始釋放,市場(chǎng)成交量大幅上升。其中城南板塊需求旺盛,資本值實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升。

  未來(lái)展望

  成都產(chǎn)業(yè)、人才吸引力優(yōu)勢(shì)明顯,預(yù)期未來(lái)辦公需求端將持續(xù)看漲。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧艷萍表示:“以國(guó)內(nèi)消費(fèi)為驅(qū)動(dòng)力的生產(chǎn)制造以及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將實(shí)現(xiàn)加速增長(zhǎng),中資企業(yè)于未來(lái)市場(chǎng)將愈發(fā)重要!睆男袠I(yè)來(lái)看,科技創(chuàng)新為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一內(nèi)核,各類資源預(yù)期將持續(xù)注入相關(guān)產(chǎn)業(yè),長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)能十足,其辦公占比預(yù)期將繼續(xù)上揚(yáng)。

  就供應(yīng)端來(lái)看,盡管一季度成都市場(chǎng)新增供應(yīng)放緩,但全年甲級(jí)辦公樓新增面積仍將達(dá)53.0萬(wàn)平方米,與成都上一輪集中供應(yīng)水平類似(2012-2017年)。部分新興區(qū)域或存集中供應(yīng)壓力,市場(chǎng)空置率走高風(fēng)險(xiǎn)猶存,全市平均租金或在年底持續(xù)下降。

  零售物業(yè)市場(chǎng)

  市場(chǎng)研讀

  家居商場(chǎng)“跨界”購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)多元經(jīng)營(yíng),街區(qū)式商業(yè)供應(yīng)持續(xù)發(fā)力。

  季內(nèi),成都迎來(lái)兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目入市,共約19.4萬(wàn)平方米。一個(gè)是紅星美凱龍生活美學(xué)中心——其首次嘗試家居商場(chǎng)“跨界”購(gòu)物中心,保持較大比例家居品牌的同時(shí),融入零售、兒童、餐飲、影院、超市等業(yè)態(tài),擴(kuò)充了多元經(jīng)營(yíng)的可能性;另一個(gè)是永立王府井Discovery街區(qū),主打年輕潮流時(shí)尚主題,融入漢服、電競(jìng)、酒吧等。

  時(shí)尚服飾、咖啡甜品、生活零售業(yè)態(tài)加速迭代。

  快時(shí)尚品牌加速收縮,潮流服飾表現(xiàn)活躍。Z世代的消費(fèi)文化不僅在于設(shè)計(jì)推陳出新快,更重視個(gè)性表達(dá)。這一趨勢(shì)變革加速了快時(shí)尚的式微,疫情進(jìn)一步加劇快時(shí)尚收縮。街頭文化興起,個(gè)性潮服受到年輕一代的青睞,如:Soulgoods、馬思唯潮牌A Few Good Kids等。

  新一輪融資推動(dòng)新晉咖啡甜品入蓉,網(wǎng)紅品牌加速更迭?Х葠(ài)好者對(duì)于技術(shù)、小眾、品味不斷提升,為精品咖啡發(fā)展提供新賽道,受資本推動(dòng)的See Saw創(chuàng)意咖啡首進(jìn)成都。而新品周期長(zhǎng)、營(yíng)銷模式舊的網(wǎng)紅甜品遭遇流量危機(jī),導(dǎo)致消費(fèi)頻率下降甚至閉店。

  IP形象受年輕一代追捧,潮流玩具成購(gòu)物中心標(biāo)配。以粉絲經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的IP盲盒、手辦、潮流玩具,結(jié)合限量、聯(lián)名、跨界等營(yíng)銷手段,逐漸成為購(gòu)物中心中的標(biāo)配。

  疫后項(xiàng)目?jī)杉?jí)分化愈加明顯,購(gòu)物中心迎來(lái)調(diào)整高峰。

  據(jù)2020年上市公司年報(bào)顯示,受疫情影響,成都多個(gè)購(gòu)物中心錄得空置率上漲、租金下跌。另一方面,奢侈品消費(fèi)回流帶動(dòng)國(guó)內(nèi)高端商場(chǎng)持續(xù)繁榮,核心地標(biāo)項(xiàng)目保持較快增長(zhǎng),項(xiàng)目?jī)杉?jí)分化愈加凸顯。

  2021年,零售物業(yè)市場(chǎng)主動(dòng)求變,品牌調(diào)整更加集中且活躍。核心項(xiàng)目繼續(xù)擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)對(duì)品牌升級(jí)調(diào)改,加大高端品牌比例,如:IFS引入Brioni、Omega等;太古里引入Amarni Beauty等。隨著社區(qū)型項(xiàng)目下沉擴(kuò)張,對(duì)區(qū)域型項(xiàng)目輻射范圍造成擠壓,部分項(xiàng)目為提升入駐率,將零售面積轉(zhuǎn)化為餐飲和體驗(yàn)業(yè)態(tài),采用靈活租期的方式,利于后期調(diào)整以應(yīng)對(duì)消費(fèi)新趨勢(shì)。

  租金方面,成都優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金保持穩(wěn)定,報(bào)356元/平方米/月,環(huán)比下降0.1%?罩寐史矫,市場(chǎng)需求逐漸復(fù)蘇,進(jìn)一步激發(fā)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展活力,但服飾主力店退租短期內(nèi)出現(xiàn)空置率上升,全市空置率總體平穩(wěn)為9.2%,小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

  未來(lái)展望

  2021年,成都仍然是投資者和品牌商重倉(cāng)的市場(chǎng),預(yù)計(jì)超過(guò)100萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)將入市。對(duì)核心商圈而言,市中心項(xiàng)目將持續(xù)迎來(lái)升級(jí)調(diào)整與城市更新,如:財(cái)富中心將引入城市免稅店,萬(wàn)科華西壩歷史文化區(qū)改造項(xiàng)目等。對(duì)非核心商圈而言,今年9成供應(yīng)都集中于此,特別值得關(guān)注的是新興區(qū)域的商業(yè)開(kāi)發(fā),如:大豐板塊的龍湖錦宸天街和大都匯保利廣場(chǎng)、大面板塊的世茂廣場(chǎng)等。仲量聯(lián)行華西區(qū)交易與商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示:“商圈升級(jí)與項(xiàng)目調(diào)整將持續(xù)受市場(chǎng)關(guān)注,消費(fèi)環(huán)境的快速演進(jìn)已投射于零售物業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)等全周期,將進(jìn)一步激發(fā)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展活力!

  物流地產(chǎn)市場(chǎng)

  市場(chǎng)研讀

  2021年第一季度,寶灣青白江物流園正式交付使用,新增6萬(wàn)平方米高標(biāo)庫(kù)可租賃面積。需求方面,在春節(jié)假期以及“就地過(guò)年”號(hào)召下,大城市保留了大量消費(fèi)人口,餐飲零售消費(fèi)較往年更為活躍,帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)需求從2020年末延伸至2021年第一季度。季內(nèi)全市高標(biāo)庫(kù)凈吸納量達(dá)到18.5萬(wàn)平方米,呈現(xiàn)出淡季不淡的需求特征。

  從需求細(xì)分行業(yè)來(lái)看,線上零售消費(fèi)一片繁榮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年1-2月,我國(guó)網(wǎng)上商品零售額同比增長(zhǎng)30.6%,不僅同比數(shù)據(jù)大幅反彈,同時(shí)剔除疫情影響,線上商品零售額較2019年同期也顯著增長(zhǎng)32.0%。大量工作人群就地過(guò)年帶動(dòng)大城市線上年貨需求增長(zhǎng),進(jìn)而刺激傳統(tǒng)電商平臺(tái)持續(xù)擴(kuò)大倉(cāng)儲(chǔ)面積。

  此外,1-2月網(wǎng)上零售消費(fèi)中,食品類商品錄得最大增幅,同比增長(zhǎng)41.6%,較2019年同期增幅更是達(dá)到79.0%,其中不乏社區(qū)團(tuán)購(gòu)消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。居民日常食品、生活用品線上消費(fèi)習(xí)慣在各社區(qū)團(tuán)購(gòu)電商巨額補(bǔ)貼下開(kāi)始逐步形成。2021年對(duì)于社區(qū)團(tuán)購(gòu)企業(yè)來(lái)說(shuō),可謂是“成王敗寇”的關(guān)鍵一年,團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)用戶量和市場(chǎng)份額正在向少數(shù)寡頭企業(yè)聚集。本季,美團(tuán)優(yōu)選、拼多多等社區(qū)團(tuán)購(gòu)電商以及京東等傳統(tǒng)電商均擴(kuò)張其倉(cāng)儲(chǔ)租賃面積;钴S的租賃需求帶動(dòng)市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)至15.7%。

  租金方面,新都、龍泉驛等空置率較高的子市場(chǎng),個(gè)別業(yè)主不得不提供更多租金和免租期優(yōu)惠,以加快去化,致全市平均凈有效租金繼續(xù)環(huán)比下滑1.1%至22.5元每平方米每月。

  未來(lái)展望

  未來(lái)三年,成都高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)將持續(xù)保持充沛供應(yīng)。然而與2016年的供應(yīng)高峰相比,本輪供應(yīng)主要集中于青白江子市場(chǎng),對(duì)全市范圍的影響較2016年更小。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示:“消費(fèi)習(xí)慣的改變也帶動(dòng)商貿(mào)流通服務(wù)不斷創(chuàng)新更迭。譬如線上多渠道銷售模式使得物流市場(chǎng)更加碎片化,對(duì)倉(cāng)配物流服務(wù)的彈性需求要求更高。我們預(yù)計(jì)專業(yè)的供應(yīng)鏈管理企業(yè)將成為零售企業(yè)的重要合作伙伴,未來(lái)業(yè)務(wù)需求將有望獲得顯著增長(zhǎng)!

  來(lái)源:仲量聯(lián)行

編輯:wangdc

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