辦公樓市場
供應(yīng)方面
本季度全市無新增項(xiàng)目入市,截至2022年第一季度末,西安市甲級(jí)寫字樓市場總存量依然保持在176.9萬平方米。
凈吸納量方面
受年初疫情影響,本季度凈吸納量有所放緩,一方面客戶租賃決策周期拉長,另一方面房地產(chǎn)、在線教育等行業(yè)政策調(diào)整較大導(dǎo)致企業(yè)仍處于縮減態(tài)勢,市場整體活躍度較2021年略微有所下降。
本季度錄得凈吸納量1.8萬平方米,需求主要來自金融、商務(wù)服務(wù)及軟件信息等行業(yè)。由于連續(xù)5個(gè)季度市場無新增供應(yīng),本季度全市甲級(jí)寫字樓市場空置率繼續(xù)下降1個(gè)百分點(diǎn)至22%,處于近5年的低點(diǎn),但隨著下半年陸續(xù)有新項(xiàng)目入市,空置率將開始觸底回升。
價(jià)格方面
由于疫情影響,本季度價(jià)格略微回調(diào),全市甲級(jí)寫字樓平均賬面租金錄得99.3元/平方米/月,環(huán)比下降0.1%。雖然目前市場上觀望情緒濃厚,但隨著近期國家宏觀調(diào)控政策的落地,預(yù)計(jì)后市租金水平仍處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。
從子市場來看,高新二期市場依然保持活躍,受益于本季度金融、商務(wù)服務(wù)類租戶入駐,其平均賬面租金水平穩(wěn)中有升,環(huán)比上漲0.3%;而高新一期受到在線教育持續(xù)退租影響,其平均賬面租金均環(huán)比下降0.2%。由于地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響,城北子市場仍處于租戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整狀態(tài),本季度錄得平均賬面租金環(huán)比下降0.4%。
縱觀全市寫字樓市場,在整體環(huán)境波動(dòng)之下,為有效降低租賃成本與時(shí)間成本,市場上越來越多的租戶(包括國有企業(yè))開始傾向于精裝修(或定制裝修)拎包入駐的房源或者聯(lián)合辦公項(xiàng)目,同時(shí)對(duì)租金成本亦愈發(fā)敏感。
高力國際認(rèn)為,目前降本增效成為企業(yè)的首要考量因素,多樣化的產(chǎn)品選擇及具有性價(jià)比的房源將成為下一發(fā)展階段市場的關(guān)注點(diǎn)。建議業(yè)主方合理調(diào)整運(yùn)營策略,適當(dāng)增加精裝修拎包入住的房源,給租戶提供更加豐富的房源及多種租賃解決方案;由于目前市場觀望情緒濃厚,租戶亦可利用此窗口期尋找更加靈活的租賃條件,結(jié)合自身?xiàng)l件進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化及調(diào)整。
產(chǎn)業(yè)園市場
供應(yīng)方面
本季度暫無新增供應(yīng),全市產(chǎn)業(yè)園總體量維持482.9萬平方米。其中本季度產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)庫中新增航天基地板塊數(shù)據(jù),總體量約53.6萬平方米。
凈吸納量方面
本季度產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量較上季度小幅下降,約為3.8萬平方米,但仍高于甲級(jí)寫字樓市場,其中受益于產(chǎn)業(yè)政策本季度多家智能制造型企業(yè)入駐西咸新區(qū)子市場。空置率方面,由于疫情影響,全市產(chǎn)業(yè)園市場空置率小幅下降1.1個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到24.5%。
分板塊來看,得益于軟件通信及醫(yī)藥檢測等行業(yè)的活躍,本季度西咸子市場表現(xiàn)亮眼,空置率環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)至33.4%;而高新子市場需求放緩,錄得凈吸納量7,147平方米;航天子市場空置率錄得30.5%。
從客戶結(jié)構(gòu)來看,受疫情沖擊及政策支持影響,當(dāng)前階段出現(xiàn)一批由寫字樓轉(zhuǎn)向園區(qū)辦公的意向客戶,產(chǎn)業(yè)園問詢熱度明顯提升,市場預(yù)期較為良好,需求可能會(huì)在二三季度階段兌現(xiàn)。
價(jià)格方面
本季度產(chǎn)業(yè)園租金溫和上漲,平均賬面租金錄得49.9元/平方米/月,環(huán)比上漲0.2%。其中高新子市場依舊表現(xiàn)穩(wěn)定,平均賬面租金水平為54.2元/平方米/月,環(huán)比上漲0.7%;而西咸子市場由于其新項(xiàng)目入市正處于低價(jià)拓源階段,平均賬面租金為41.9元/平方米/月,環(huán)比下降0.5%;經(jīng)開子市場平均賬面租金為41.7元/平方米/月;航天子市場平均賬面租金錄得51.5元/平方米/月,環(huán)比上漲0.4%。
高力國際認(rèn)為,“載體+運(yùn)營+服務(wù)+投資”多元驅(qū)動(dòng)的開發(fā)模式依然是打造一個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“組合拳”,在當(dāng)期波動(dòng)的市場環(huán)境下,業(yè)主方應(yīng)錨定產(chǎn)業(yè)方向,找準(zhǔn)目標(biāo)客戶,提升軟性服務(wù)質(zhì)量,進(jìn)行差異化突圍。
優(yōu)質(zhì)零售市場
供應(yīng)方面
受一季度受到疫情反復(fù)的影響,西安優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場仍處于緩慢恢復(fù)階段,消費(fèi)信心亟待提振。
本季度隨著城北板塊的靜安薈奧特萊斯和未央168的入市,將全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量推高至679.2萬平方米。
需求方面
新能源汽車表現(xiàn)活躍,各品牌正處于持續(xù)擴(kuò)張期,仍在大規(guī)模進(jìn)駐購物中心,且其租金承受能力較強(qiáng),緩解了部分零售服飾退租帶來的影響。受疫情沖擊影響,各業(yè)態(tài)均受到不同程度影響,尤其是餐飲類和休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營愈發(fā)困難,未來將持續(xù)面臨較大的經(jīng)營壓力。
價(jià)格方面&
凈吸納量方面
受疫情影響,全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)首層租金錄得308.8元/平方米/月,環(huán)比下降0.8%,而空置率則進(jìn)一步上升至9%,環(huán)比上漲0.5%。
疫情防控持續(xù)的情況下,消費(fèi)場所的經(jīng)營恢復(fù)阻礙較大,多數(shù)業(yè)主方及品牌方對(duì)后期經(jīng)營的持續(xù)性抱有擔(dān)憂情緒,因此,高力國際提出以下建議:
對(duì)業(yè)主方的建議
1.對(duì)未建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)充分考慮疫情帶來的長期影響,扎實(shí)做好項(xiàng)目的前期定位、設(shè)計(jì)、及運(yùn)營規(guī)劃,準(zhǔn)確判斷入市節(jié)奏,確保項(xiàng)目后期招商運(yùn)營的成功率;
2. 對(duì)于短期經(jīng)營遇到阻力的項(xiàng)目,建議及時(shí)調(diào)整運(yùn)營策略,以提升出租率為核心目標(biāo),保證項(xiàng)目人氣,有利于持續(xù)經(jīng)營;
3. 協(xié)助商戶解決經(jīng)營困難,盡可能保障商家經(jīng)營的穩(wěn)定性,可能的情況下適當(dāng)提供租金減免、營銷支持、商戶幫扶等措施穩(wěn)定商戶。
對(duì)租戶的建議
1. 有持續(xù)擴(kuò)張需求的租戶應(yīng)謹(jǐn)慎選址,首選抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、業(yè)主穩(wěn)定性高的物業(yè),降低品牌運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn);
2. 繼續(xù)擴(kuò)大線上經(jīng)營的力度,建立多元化渠道,積極擁抱新媒體平臺(tái),精準(zhǔn)定位Z世代興趣點(diǎn)、貼合其消費(fèi)習(xí)慣,尋找線上業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。
來源:高力國際
編輯:wangdc