優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
需求走弱但總量可觀 位列全國第二
春節(jié)疊加疫情影響導(dǎo)致部分項(xiàng)目出現(xiàn)推遲交付的情況，2022年上半年共錄得6個(gè)項(xiàng)目共計(jì)38.7萬平方米新增供應(yīng)入市，尤以前海片區(qū)最為聚集。
整體市場凈吸納量受疫情以及科技行業(yè)的政策監(jiān)管影響，環(huán)比及同比均有回落，但需求總量依然可觀，半年度共錄得23.5萬平方米，位列同期需求全國第二，整體市場保持一定水平的活躍度。
科技和金融為市場兩大需求驅(qū)動(dòng)，整體貢獻(xiàn)比例近六成。受行業(yè)調(diào)整影響，科技行業(yè)需求同比降低15.1個(gè)百分點(diǎn)，錄得31.6%的需求份額。細(xì)分需求聚焦于科技互聯(lián)網(wǎng)以及電商，同時(shí)確有錄得科技企業(yè)退租的案例。另一方面，金融板塊的需求主要源自以銀行和基金為首的傳統(tǒng)金融企業(yè)的擴(kuò)張。專業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)建筑板塊需求分列第三、四位，新租面積占比為9.6%和8.3%。整體市場受新增供應(yīng)影響，空置率半年度環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至17.2%，同比錄得了3.7個(gè)百分點(diǎn)的改善，存量項(xiàng)目內(nèi)部空置率表現(xiàn)分化。
國內(nèi)及本地企業(yè)依然是市場需求主力，二者占比超9成，錄得了數(shù)宗上萬平方米的租賃交易。從成交類型來看，搬遷需求以超6成占比為市場主流，其中升級(jí)搬遷占比為41.7%，多為由非核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)樓宇搬遷而來。
租金方面，受疫情反復(fù)及科技行業(yè)租賃需求減弱帶來的需求規(guī)�？s減，業(yè)主以更加主動(dòng)的姿態(tài)應(yīng)對(duì)市場變化——具體舉措包括但不限于延長免租期，調(diào)整租金以及提前鎖定客戶、加強(qiáng)原有租戶留存等。受此影響，市場平均租金在上半年環(huán)比錄得0.6%的下跌，至每月每平方米186.5元。而補(bǔ)貼政策實(shí)施方面，主要補(bǔ)貼對(duì)象為國有物業(yè)的小微企業(yè)以及針對(duì)商業(yè)性樓宇更多傾向于鼓勵(lì)性的政策，于半年度內(nèi)并未錄得大面積因補(bǔ)貼而主動(dòng)減租的案例，由此可見政策對(duì)租金調(diào)整影響有限。
CBRE深圳顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人吳洋表示，未來六個(gè)月，雖部分項(xiàng)目推遲交付，但按照建設(shè)工期，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將依然超過70萬平方米，分布依然較為密集，主要匯聚在南山和福田。需求方面，科技行業(yè)的政策監(jiān)管將導(dǎo)致作為第一大需求來源的科技板塊需求減弱，預(yù)計(jì)整體市場空置率將會(huì)升高。但整體來看，穩(wěn)定增長的金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)需求，來自科技新賽道——如新能源汽車的自動(dòng)駕駛、半導(dǎo)體、儲(chǔ)能、跨境電商等新興需求的擴(kuò)張，以及基于深圳快速有效的疫情控制經(jīng)驗(yàn)，市場對(duì)于城市未來疫情防控情況持較樂觀預(yù)期，帶來的外地來深企業(yè)設(shè)址需求增加等因素的加持下，預(yù)計(jì)下半年凈吸納量也將較為可觀。有鑒于此，租金雖然受需求變?nèi)跫安糠制髽I(yè)租賃計(jì)劃延遲的影響處于下行通道，但跌幅較小。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
空置率保持低位 汽車品類擴(kuò)張熱度不減
2022年上半年，受疫情影響，部分項(xiàng)目推遲入市，僅錄得一個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，為位于福田區(qū)的綠景紅樹林購物中心，為市場帶來7萬平方米的新增供應(yīng)。
雖受疫情影響，得益于新入市項(xiàng)目的良好入住率以及存量項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營，整體市場空置率半年度環(huán)比依然實(shí)現(xiàn)了0.2個(gè)百分點(diǎn)的改善，至二季度末保持在3.7%的低位，供需面表現(xiàn)良好，上半年共錄得8.2萬平方米的凈吸納量，表現(xiàn)尚可，同比相差不大。
租金方面，一季度末的疫情反復(fù)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)租金下行，部分位于供應(yīng)密集區(qū)域的購物中心在競爭刺激下調(diào)低了租金以吸引租戶，但整體而言，得益于政府租金補(bǔ)貼政策和消費(fèi)鼓勵(lì)措施對(duì)于消費(fèi)端的拉動(dòng)，2022年上半年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的平均租金環(huán)比僅微降0.2%至每天每平方米19.8元。
CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部|商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，隨著部分項(xiàng)目推遲交付，預(yù)計(jì)將有超過70萬平方米的新增供應(yīng)入市，次級(jí)核心區(qū)和新興區(qū)域占比各半。雖然疫情影響導(dǎo)致個(gè)別購物中心的預(yù)招商租戶有少量流失，但整體影響有限；與此同時(shí)，基于有效的疫情管控現(xiàn)狀，部分品牌加強(qiáng)對(duì)華南市場的布局也將在一定程度上推升整體市場活躍度，預(yù)計(jì)整體市場空置率雖有上升，但將依然保持較低水平。多渠道、多品類消費(fèi)補(bǔ)貼政策及措施拉動(dòng)消費(fèi)回升，在此影響下，預(yù)計(jì)市場平均租金將穩(wěn)中有升。此外，在后疫情時(shí)代，業(yè)主也需要以更加進(jìn)取的姿態(tài)，主動(dòng)出擊，著力吸引并留存優(yōu)質(zhì)租戶。
物流倉儲(chǔ)市場
需求外溢持續(xù) 租金持續(xù)穩(wěn)增
2022年上半年，深圳優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉市場已經(jīng)連續(xù)3年以上沒有新增供應(yīng)入市，供應(yīng)緊缺持續(xù)。
穩(wěn)定增長的需求令整體市場空置率持續(xù)低位運(yùn)行，2022年上半年整體市場空置率保持在0.4%的市場低位，環(huán)比持平。得益于對(duì)疫情快速有效的控制，大多高標(biāo)倉項(xiàng)目出租率穩(wěn)定。需求主要來源于3PL、電商及跨境電商等。
供不應(yīng)求的市場態(tài)勢下，需求呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：首先，客戶尋租更多傾向于在原片區(qū)進(jìn)行新租，以鹽田區(qū)的租戶表現(xiàn)最為明顯。其次，租戶尋租需要至少提前一個(gè)季度進(jìn)行。再次，在無法尋得可以承租的高標(biāo)倉時(shí)，會(huì)轉(zhuǎn)而尋求深圳市內(nèi)廠房或樓倉進(jìn)行替代，若依然無法落地，則會(huì)將需求轉(zhuǎn)至深圳周邊城市。
雖然經(jīng)歷疫情，但深圳整體市場的嚴(yán)重供不應(yīng)求格局繼續(xù)推升市場平均租金穩(wěn)定上漲，上半年平均租金環(huán)比增長1.1%至每月每平方米48.0元。
CBRE深圳顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳劍鋒表示，未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)僅有一個(gè)10萬平方米的新增供應(yīng)入市，依然無法緩解整體市場供不應(yīng)求的局面。來自網(wǎng)絡(luò)零售需求的快速增長以及各項(xiàng)消費(fèi)刺激政策和措施的實(shí)施將令零售、電商和第三方物流的需求板塊保持穩(wěn)定增長。整體市場面的供需狀況將繼續(xù)推升平均租金穩(wěn)定增長，空置率也將保持在低位。（鑒于深圳物流需求外溢現(xiàn)象明顯，后續(xù)此部分我們將增加?xùn)|莞和惠州優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)設(shè)施市場分析內(nèi)容。）
產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場
空置率繼續(xù)改善 廠房類租金堅(jiān)挺
2022年上半年錄得一個(gè)位于光明新區(qū)的鳳凰街道的研發(fā)辦公類的產(chǎn)業(yè)園區(qū)交付使用，為市場帶來10萬平方米的新增供應(yīng)。
受疫情影響，上半年共錄得10.6萬平方米的新增吸納，環(huán)比及同比均有所回落，但整體市場空置率依然實(shí)現(xiàn)了改善，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)至11.4%，供需面表現(xiàn)較佳。
從子市場來看，廠房類園區(qū)物業(yè)需求主要來自高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥和電子信息三大板塊。研發(fā)辦公類園區(qū)則以3C電子產(chǎn)品、醫(yī)藥及生命科學(xué)及科技這三大行業(yè)為市場主力需求。生物醫(yī)藥細(xì)分需求聚焦生物醫(yī)藥類的檢測和實(shí)驗(yàn)室，而3C電子產(chǎn)品需求來源于半導(dǎo)體和零配件提供商，科技板塊需求則均為硬件類企業(yè)。工業(yè)寫字樓子版塊的需求以科技和金融為主導(dǎo)，科技細(xì)分聚焦于互聯(lián)網(wǎng)軟件類以及電商等行業(yè)，而金融則聚焦于投資理財(cái)和互聯(lián)網(wǎng)金融。從成交類型來看，搬遷需求主導(dǎo)整個(gè)市場，其中工業(yè)寫字樓子市場更是以升級(jí)搬遷為主導(dǎo)。
租金方面，上半年受疫情影響，平均租金緩降0.3%至每月每平方米99.0元。不同類型子市場租金表現(xiàn)分化，廠房類園區(qū)因?yàn)樾枨蠓�(wěn)定，且租期一般較長，租金保持平穩(wěn)。研發(fā)辦公園區(qū)租金環(huán)比下降0.4%至每月每平方米73.9元。工業(yè)寫字樓子市場亦錄得了環(huán)比0.3%的下調(diào)至每月每平方米150.6元。
CBRE深圳分公司董事總經(jīng)理吳偉冬表示，未來六個(gè)月，新增供應(yīng)依然充沛，主要為工業(yè)寫字樓，將分布在龍崗的大運(yùn)以及福田的梅林片區(qū)。但伴隨疫情的波動(dòng)，不排除部分項(xiàng)目推遲交付。預(yù)計(jì)未來的需求還是以3C電子產(chǎn)品，醫(yī)藥及生命科學(xué)，科技以及制造業(yè)等行業(yè)為主。在深圳政府多年來一貫堅(jiān)持大力扶持各類產(chǎn)業(yè)的專項(xiàng)政策推動(dòng)下，近年來業(yè)已形成土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主的局面，商務(wù)園區(qū)供應(yīng)也將處于上升通道，因此預(yù)計(jì)未來半年產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場將迎來超50萬平方米的新增供應(yīng)入市。受疫情以及科技行業(yè)政策調(diào)整雙重因素影響，預(yù)計(jì)全市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率將小幅上升，而租金將仍處于下行通道，但跌幅會(huì)收窄。
投資市場
多元化企業(yè)買家助推 寫字樓交易成市場主核
2022年上半年，深圳共錄得了9宗大宗交易，交易總額為人民幣51.7億元。受疫情影響，交易額同比和環(huán)比均有所回落，但依然保持一定活躍度。
市場成交主要由三類物業(yè)構(gòu)成，包括寫字樓、工業(yè)物業(yè)和數(shù)據(jù)中心。寫字樓成交繼續(xù)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，交易額占比為70.0%，買家均來自企業(yè)，細(xì)分類型多元化，包括銀行、科技公司、醫(yī)藥企業(yè)、實(shí)業(yè)企業(yè)等，單筆最大交易約人民幣17億元。且均采取資產(chǎn)交易的方式進(jìn)行，均為自用型，具體來看，購買目的多為將企業(yè)總部落址于成交物業(yè)，深圳良好的城市發(fā)展平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)依然深受眾多企業(yè)認(rèn)可，核心區(qū)和核心拓展區(qū)物業(yè)更受青睞。其他兩大交易物業(yè)類型為工業(yè)物業(yè)和數(shù)據(jù)中心，交易額占比分別為15.5%和14.6%。
市場參與主體方面，上半年買家均為企業(yè)，除上面提及的寫字樓買家外，數(shù)據(jù)中心交易和工業(yè)物業(yè)的買家分別來自上海的數(shù)據(jù)運(yùn)營商以及酒店運(yùn)營企業(yè)。而賣家方面，寫字樓成交為主的交易結(jié)構(gòu)也令開發(fā)商成為深圳大宗交易上半年賣家的主要構(gòu)成部分，占比為53.5%。
成交區(qū)域方面，受工業(yè)物業(yè)和整棟寫字樓交易的帶動(dòng)，新興區(qū)域成交占比超6成，而核心區(qū)的寫字樓交易高度聚集于前海片區(qū)。
CBRE深圳分公司董事總經(jīng)理吳偉冬表示，未來半年，受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控雙重因素的影響，開發(fā)商對(duì)于現(xiàn)金流的追求將令大宗交易的供應(yīng)端增加，可售寫字樓和零售物業(yè)將增多，從而推升大宗交易市場的整體活躍度。預(yù)計(jì)下半年市場交易額將步入上升通道，寫字樓與零售物業(yè)可售項(xiàng)目增多帶來的競爭性增加導(dǎo)致部分項(xiàng)目價(jià)格談判空間變大，從而促成成交。工業(yè)物業(yè)方面，憑借穩(wěn)定的租金增長、可通過REITs實(shí)現(xiàn)資本退出以及可通過城市更新實(shí)現(xiàn)較高增值的投資屬性，將繼續(xù)受到投資者的青睞，若出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，將吸引眾多投資者的重點(diǎn)關(guān)注。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
