北京寫字樓市場成交下滑 生物醫(yī)藥行業(yè)持續(xù)活躍
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
二季度，市場的短暫停擺令北京寫字樓成交活躍度下降，全市季度凈吸納量為7.4萬平方米，環(huán)比下降60.3%，上半年全市凈吸納量共計為25.9萬平方米，同比下降25.1%。在無新增供應的情況下，整體市場空置率降至13.9%，全市租金水平環(huán)比下降0.6%，同比上升2.1%至每月每平方米人民幣332.7元。
行業(yè)表現(xiàn)
上半年，生物醫(yī)藥行業(yè)持續(xù)活躍，成交占所有行業(yè)總成交面積的7.2%，位居各行業(yè)第四位。同時，外資租戶在合同到期時更多的會傾向于選擇續(xù)約，2020年、2021年和2022年上半年，外資租戶續(xù)租占外資租戶總簽約面積比例逐年上升，分別為35.9%、46.6%和66.7%。
主要租賃成交
市場未來展望
下半年，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應。大量新項目的入市將繼續(xù)推高整體市場空置率，租金水平仍將承壓。疫情的反復使得租戶在選址時更加注重樓宇的綠色智能建設以及租約的靈活性。未來，疫情常態(tài)化下的咨詢領域、備受國家政策扶持的高精尖技術領域、以及適度信貸增長政策下的金融機構仍將成為北京的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
上海：疫情防控延緩復商復市
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
二季度在嚴峻的經(jīng)濟挑戰(zhàn)面前，上海寫字樓市場仍有兩棟新項目交付入市，上海甲級寫字樓市場存量達到1,458萬平方米左右。受全市疫情防控的影響，租賃活動受阻，全市當季甲級寫字樓市場凈吸納量約為7.7萬平方米，租金也有微小幅度下降。根據(jù)國家和上海政策，上海國有企業(yè)已為服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免租金，最長期限達6個月。
行業(yè)表現(xiàn)
為配合政府的實時防控政策，上海二季度市場上多數(shù)成交進度放緩。面對經(jīng)濟挑戰(zhàn)的當下，金融業(yè)和以IT為核心的數(shù)字經(jīng)濟行業(yè)支撐起很多企業(yè)在本輪疫情初期的業(yè)務連續(xù)性以及線上的運營，繼而有租賃上的新需求。生物科技企業(yè)在本輪疫情下復工較早，值得市場持續(xù)關注。
市場未來展望
受疫情影響，一些項目將推遲入市。6月起，上海大部分生產(chǎn)經(jīng)營活動正在逐步恢復正常。目前多數(shù)租戶對短期內的租賃需求仍相對謹慎。在挑戰(zhàn)面前，部分業(yè)主已經(jīng)主動求“變”，與政府、衛(wèi)生機構等合作，部署常態(tài)化核酸檢測點，調整內部設計以適應常態(tài)化疫情防控，并聚焦新興國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)（如數(shù)字經(jīng)濟、生物醫(yī)藥等領域）的引進，進一步升級科技賦能高的“綠色樓宇經(jīng)濟”，盡早融入上海各片區(qū)“智慧城市”的建設，期待市場反彈。
廣州：市場需求放緩 專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)引領全市成交
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
二季度，廣州甲級寫字樓市場錄得15.4萬平方米的新增供應。全市總存量攀升至594.9萬平方米。在新增供應的影響下，全市空置率上升至9.6%。上半年多地疫情多發(fā)，防疫管控措施趨嚴令市場需求節(jié)奏有所放緩，凈吸納量環(huán)比下降15.3%至8.6萬平方米。全市平均租金環(huán)比下降1.4%至每月每平方米173.9元。
行業(yè)表現(xiàn)
專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)需求活躍并成為寫字樓租賃成交的主力，成交面積分別占全市總成交面積的25.8%和24.4%。珠江新城作為兩大行業(yè)選址的優(yōu)先考慮，成交面積占比環(huán)比擴大14.5個百分點至45.3%。另一方面，TMT的租賃需求因受行業(yè)調整的影響而有所下降。
市場未來展望
疫情的發(fā)展和變化可能促使一些跨國機構重新思考產(chǎn)業(yè)鏈的布局，粵港澳大灣區(qū)憑借交通、產(chǎn)業(yè)基礎、人才儲備及政策支持的優(yōu)勢或將成為企業(yè)布局的重要選擇。長期來看，區(qū)域的發(fā)展和規(guī)劃也將推動相關行業(yè)及企業(yè)加速釋放對于研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公等物業(yè)的需求。
深圳：疫后活躍度有所恢復 但整體需求仍偏謹慎
季度甲級寫字樓租金和空置率走勢
二季度，深圳迎來15萬平方米的新供應。疫情防控趨于穩(wěn)定，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動逐步恢復，寫字樓市場活躍度亦有所復蘇。但受宏觀環(huán)境影響，企業(yè)普遍趨于謹慎和理性。多重壓力之下，甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比僅下降 0.7%至每平方米209.1 元，空置率僅微升 0.2 個百分點至 22.4% 。
行業(yè)表現(xiàn)
二季度的金融業(yè)延續(xù)了上季度的強勢表現(xiàn)，租賃成交面積占比高達47.2%，國資控股企業(yè)依然在其中占主導地位。TMT則由于行業(yè)進入深度調整期，租賃需求出現(xiàn)明顯放緩，僅占18%，但其中的半導體行業(yè)逆勢維持了較高的活躍度。
市場未來展望
重點城市的大規(guī)模封控或促使大型企業(yè)出于規(guī)避風險的考慮在全國范圍內進行去中心化布局，深圳有望吸引此類企業(yè)來深新設辦公室。此外，因疫情防控措施對施工進度造成的影響，以及大環(huán)境變化給開發(fā)商資金鏈帶來的挑戰(zhàn)普遍推遲了在建項目的竣工時間，集中供應高峰或有所延遲。但總體而言，需求活躍度的改善還有賴于經(jīng)濟面積極信號的刺激。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
