第一太平戴維斯于近日發(fā)布2022年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，對(duì)北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅租賃及大宗投資等不同細(xì)分領(lǐng)域在今年上半年的綜合表現(xiàn)進(jìn)行回顧總結(jié)，并就2022年下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走勢(shì)做出展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：“2022年二季度，新冠疫情的再次復(fù)發(fā)，對(duì)正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生了一定程度的影響，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不同細(xì)分市場(chǎng)也受到了不同程度的沖擊，其復(fù)蘇的時(shí)間表也不盡相同。回顧上半年，整體而言北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在第一季度表現(xiàn)平穩(wěn)、但在第二季度因疫情防控等原因不得已按下了‘暫停鍵’，直到六月份正常的市場(chǎng)活動(dòng)才逐步復(fù)蘇�？紤]到目前社會(huì)秩序已重歸正軌，預(yù)計(jì)下半年各經(jīng)濟(jì)要素將重新互通連接，這都將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟復(fù)蘇、快速反彈。”
2022年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)因疫情的復(fù)發(fā)而受到抑制，疫情防控期間所有正常的客戶活動(dòng)均不得不暫停。二季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來一座7.4萬平方米的新項(xiàng)目入市。此外，疫情的影響、部分租戶退租，疊加走弱的租賃需求，使得二季度末全市甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)15.8%，環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)、同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。同期北京甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣337.5元，環(huán)比、同比分別下降0.4%、1.1%。
對(duì)比2021年的火熱態(tài)勢(shì)，2022年上半年北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，主要原因除了五月份突發(fā)的疫情之外，也包括經(jīng)濟(jì)增速下行壓力增大、部分行業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)導(dǎo)致需求走弱等諸多因素。盡管疫情在二季度對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了抑制，但市場(chǎng)租賃需求的基本面仍然存在，部分租戶也希望計(jì)劃借助當(dāng)前的行情以相對(duì)較低的價(jià)格完成續(xù)租、新租或者搬遷成交。因此可以預(yù)見，下半年的寫字樓市場(chǎng)將重啟復(fù)蘇、快速反彈，其活躍程度將明顯優(yōu)于上半年。
北京商業(yè)零售市場(chǎng)在二季度同樣面臨承壓環(huán)境。在疫情復(fù)發(fā)和防疫要求下，線下實(shí)體消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)受到較大限制，大部分零售業(yè)態(tài)均受到不同程度的沖擊。1-5月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為5,391.9億元，同比下降7.7%。對(duì)北京零售市場(chǎng)而言，二季度本是提振消費(fèi)的旺季，但受疫情反復(fù)影響，餐飲暫停堂食，各大購(gòu)物中心先后縮短運(yùn)營(yíng)時(shí)間或暫停營(yíng)業(yè)，客流量出現(xiàn)不同程度的下降，部分餐飲及休閑娛樂等品牌實(shí)體門店面臨臨時(shí)關(guān)閉或撤店的局面。季度內(nèi)，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至6.2%，同比下降0.7%。為應(yīng)對(duì)疫情帶來的運(yùn)營(yíng)壓力，部分業(yè)主方采取降低、減免部分租金或提供補(bǔ)貼等方式，扶助品牌租戶共克時(shí)艱。因此，本季度，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均租金水平下降至每平方米每月841.4元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降3.3%和9.2%。
同期，北京零售市場(chǎng)迎來三個(gè)新項(xiàng)目入市，分別是位于朝陽區(qū)的姚家園萬象匯、位于石景山區(qū)的六工匯購(gòu)物廣場(chǎng)和金安環(huán)宇薈，共計(jì)帶來17.2萬平方米的零售面積。三季度疫情有望得到全面控制，零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)將快速?gòu)?fù)蘇。未來業(yè)主方可能將調(diào)整招商策略及品牌組合，以提升整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力，未來全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)格局或?qū)⒂兴淖儭?/P>
疫情對(duì)出入境政策的影響使得北京高端住宅租賃市場(chǎng)在二季度進(jìn)一步承壓。新冠疫情的再次爆發(fā)使得部分外籍客戶入境難度加大，潛在客戶出現(xiàn)暫時(shí)性流失，市場(chǎng)活躍度明顯下滑。受疫情和新增供應(yīng)影響，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升5.3個(gè)百分點(diǎn)至26.1%，較去年同期上升9.4個(gè)百分點(diǎn)。為應(yīng)對(duì)客戶流失的挑戰(zhàn)，業(yè)主方不得不積極靈活地調(diào)整租賃策略以減緩現(xiàn)有客戶的流失，鞏固當(dāng)前出租率的同時(shí)尋求未來的去化機(jī)遇。
同期，與服務(wù)式公寓市場(chǎng)相比，高端公寓和高端別墅的需求受疫情影響相對(duì)較小，其中高端公寓平均租金為人民幣每平方米每月171元，租金指數(shù)環(huán)比、同比均微升0.6%；高端別墅平均租金為人民幣每平方米每月123元，租金指數(shù)環(huán)比微升0.2%、同比下降0.5%。
北京大宗投資市場(chǎng)在二季度的整體表現(xiàn)優(yōu)于一季度，完成了幾宗重要成交，但整體而言上半年的大宗投資市場(chǎng)仍然稍顯平淡，半年累計(jì)成交金額約為人民幣100億元，較去年同期下降73.4%。預(yù)計(jì)2022年下半年北京大宗投資市場(chǎng)仍將處于“供過于求”的局面，可供出售的項(xiàng)目或資產(chǎn)包將會(huì)持續(xù)增加，且議價(jià)空間也相對(duì)較大。賣方希望加速拋售自持資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，以期降低債務(wù)壓力、緩解流動(dòng)性告急的局面。但潛在買家則會(huì)對(duì)待售項(xiàng)目的品質(zhì)與價(jià)格保持高度警覺并進(jìn)行細(xì)致甄別，把握目前的大宗資產(chǎn)價(jià)值走低的窗口期進(jìn)行抄底式收購(gòu)。
在經(jīng)歷了2022年上半年新冠疫情反彈對(duì)行業(yè)的沖擊之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年正在穩(wěn)步有序推進(jìn)復(fù)蘇，在行業(yè)基本面已經(jīng)筑底的情況下，市場(chǎng)要素開始重新連接，形成流動(dòng)互通的格局�？梢灶A(yù)見，在下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來需求反彈等多重利好，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者也應(yīng)該更加積極地看待2022年的“下半場(chǎng)”局勢(shì)，在挑戰(zhàn)中把握機(jī)遇，共克時(shí)艱、砥礪前行。
來源：第一太平戴維斯
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