IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜
實際我們中國房地產(chǎn)行業(yè)的誕生本身，就是帶著問題來的。
首先，它本身是出于改革開放早期依靠傳統(tǒng)體制無法解決當(dāng)時政府解決不了的國民住房保障的問題，因此希望通過市場化的方式來解決之，這樣才產(chǎn)生了我們房地產(chǎn)行業(yè)。
其次，這樣就產(chǎn)生了一個問題，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中慢慢地政府又發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)是除了稅收之外的一個非常重要的財源。這時候政府就通過一手控制地根一手控制銀根，通過對土地一級土地市場的控市，來推動“價高者得”。
如此一來也就帶來兩個后果，一是把我們的行業(yè)市場空間大大壓縮了，把全社會經(jīng)濟運行成本大大提高了；二是通過成本的抬升和擠壓，讓我們所有的市場化房企的發(fā)展空間越來越小，發(fā)展難度越來越大。所以，行業(yè)出現(xiàn)當(dāng)今的嚴(yán)重困難和嚴(yán)峻問題，不只是行業(yè)競爭加劇了，行業(yè)發(fā)展進步所導(dǎo)致的了，也不只是政策調(diào)控的問題，這和我們行業(yè)的定位，和行業(yè)本身的發(fā)展模式有關(guān)。
正是行業(yè)發(fā)展模式的問題，才導(dǎo)致了我們之前的高杠桿、高負債推動之下的高周轉(zhuǎn)，以及在此模式之下對于企業(yè)規(guī)模的無限追求。因為只有把企業(yè)規(guī)模搞上去，才能獲得更好的發(fā)展條件和聚集更多的資源，這樣反過來又把行業(yè)的金融風(fēng)險給推高了。
如此一來，政府反過來又說要以防范金融風(fēng)險的名義來搞行業(yè)調(diào)控，從市場端，從資金端進行雙向擠壓，導(dǎo)致這兩年越調(diào)控就越導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的日子越來越難過，其結(jié)果是涉房金融風(fēng)險沒有降低，事實上反倒是提高了，而且也把我們經(jīng)濟社會發(fā)展的空間也大大地擠壓了。
另外，就目前的宏觀經(jīng)濟形勢來看，有個非常不好的統(tǒng)計數(shù)據(jù)給大家通報一下。2022年1-11月份全國的消費總額同比不但沒有增長，還下降了2萬億。大家知道在中國這樣的國家，經(jīng)濟增長必須保持比較高的速度才能化解一系列社會問題和經(jīng)濟矛盾，包括新增就業(yè)的問題。如果經(jīng)濟發(fā)展一旦降速，這些問題就都會爆發(fā)和出現(xiàn)，更不要說經(jīng)濟增速還在下降的問題。
所以，大家不要期望最近政策面推出的第一支箭放松信貸，第二支箭放松發(fā)債；第三支箭放開股權(quán)融資，以及第四支箭來搞內(nèi)保外貸以化解離岸債風(fēng)險的問題，不要期望這樣就能夠很快地改變我們行業(yè)的形勢。不會的，因為這些無論第幾支箭都是政策層面出于解決“保交樓”、“保民生”的訴求，是解決政策自身訴求的問題，而不是化解我們行業(yè)的問題的。也就是說政策的出發(fā)點可能并非大家認(rèn)為救行業(yè)的，不要搞錯了。
行業(yè)的恢復(fù)，市場的恢復(fù)首先需要我們行業(yè)信心的修復(fù)，否則出再多的政策，這都是對那些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，對國企、央企才有效的，對大量現(xiàn)在陷入困難的、已經(jīng)出險的民企是沒用的。所以，大家不要期望政策面一寬松，各種政策亂箭齊發(fā)，幾乎已經(jīng)把我們民企和行業(yè)都射成篩子了就能解決問題。但是實際上政策并沒有起到明顯效果，只是政策空轉(zhuǎn)而已。
所以，大家不要期望政策起效會像疫情一樣，感染之后一個星期、兩個星期就恢復(fù)了，事實上最快政策起效有可能也要等到2023年度第二季度。
市場信心怎么樣修復(fù)、行業(yè)信心怎么樣修復(fù)？一方面可能從行業(yè)定位上，不能在經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)問題時僅僅把房地產(chǎn)當(dāng)成夜壺拿出來，經(jīng)濟比較好的時候又把它塞到床底下，更不能一腳油門一腳剎車這么整。另一方面，還需要行業(yè)領(lǐng)袖，行業(yè)組織領(lǐng)導(dǎo)和政策面多溝通，共同尋找穩(wěn)妥的解決辦法。
其次，行業(yè)發(fā)展還面臨著很巨大的問題，就是Z世代的出現(xiàn)。這些1995年后、2000后出生的他們都活得更加自我，和我們60后、70后的思維方式、價值觀都是不一樣的。他們考慮買房子、考慮消費方面的視角和思維方式、態(tài)度已經(jīng)發(fā)生根本性變化了。因此我們不能再拿過去一張舊船票，期望登上明天的客船。
這是當(dāng)前我們這個行業(yè)，需要共同思考和共同面對的問題。
來源：房訊網(wǎng)
