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房地產(chǎn)金融政策如何兼顧調(diào)控穩(wěn)定和短期紓困?
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-3-3 9:04:00
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[提要]金融對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的紓困,除了基于行業(yè)受疫情沖擊外,還有恢復(fù)地產(chǎn)上中下游資金鏈循環(huán),助推國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工,以及“六穩(wěn)”之首的“穩(wěn)就業(yè)”方面的考慮。

  近日,央行發(fā)布2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告提到,堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。與此同時(shí),財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士近期或在發(fā)文中或在解讀中明確提及堅(jiān)持房住不炒。

  筆者注意到,央行作出上述強(qiáng)調(diào),觸發(fā)因素就是,房地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)松綁的跡象。比如,5年期以上LPR下行5個(gè)基點(diǎn),多地公積金貸款首付比 例下調(diào),重啟二套房公積金貸款,有的銀行(甚至是大行)下調(diào)非限購(gòu)地區(qū)商業(yè)性按揭貸款首付(從30%降至20%),有的地方政府督促銀行增加地產(chǎn)信貸投放,有媒體甚至在傳言市場(chǎng)開(kāi)始放水。

  眾所周知,5年期LPR下降,就意味著針對(duì)居民購(gòu)房的“定向降息”,而這段時(shí)間央行密集通過(guò)逆回購(gòu)、MLF等融資工具向市場(chǎng)投放低成本流動(dòng)性,市場(chǎng)資金面充裕,客觀(guān)上也利好地產(chǎn)。另外,近期中央會(huì)議先后明確,努力實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù);穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度,用好已有金融支持政策,適時(shí)出臺(tái)新的政策措施等。在此背景下,各地都發(fā)布了數(shù)量巨大的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃,以緩解疫情沖擊,而地產(chǎn)又是各地比較重視的行業(yè)?傊,以上這些給市場(chǎng)傳達(dá)了這樣的信號(hào),即包括地產(chǎn)在內(nèi)的信貸投放可能會(huì)放量。

  作為樓市調(diào)控最重要的監(jiān)管部門(mén),央行實(shí)時(shí)表態(tài)和澄清,這是對(duì)“房住不炒”一以貫之的強(qiáng)調(diào),也是對(duì)“穩(wěn)定調(diào)控”與“短期紓困”邏輯關(guān)系的明晰。更重要的是,疫情影響的范圍很大,影響時(shí)滯在拉長(zhǎng),不僅今年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)面臨壓力,而且上下游產(chǎn)業(yè)鏈、需求和供給,都受到了沖擊。因此,作為宏觀(guān)調(diào)控的金融政策,必須要平衡好“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“防風(fēng)險(xiǎn)”的關(guān)系。綜合以上分析,地產(chǎn)行業(yè)的融資政策,自然要在多重目標(biāo)下作平衡。

  筆者認(rèn)為,“紓困不刺激”,將是地產(chǎn)金融政策的主基調(diào)。正如近期一篇官方媒體文章《“房住不炒”不應(yīng)因疫情而變化》所言,房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員受疫情影響出現(xiàn)困難,其實(shí)與旅游、住宿、會(huì)展、文娛、影視、餐飲等諸多行業(yè)是一樣的,需要進(jìn)行紓困。哪些企業(yè)和從業(yè)人員受到?jīng)_擊,就對(duì)其進(jìn)行定向疏解困難。比如,疫情期間貸款償還、利息支付的履約,可以延期;比如,住建部表示,2020年6月30日前,公積金貸款不能正常還款,不作逾期處理等。

  但是,紓困是基于行業(yè)、企業(yè)、從業(yè)人員遭受疫情沖擊的正常疏解,也是基于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的考慮。2019年底,基于2020年“十三五”收官,全面建成小康社會(huì),完成脫貧攻堅(jiān)等綜合考慮,國(guó)家首次明確,“三穩(wěn)”是2020年房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo),F(xiàn)在的問(wèn)題是,疫情沖擊下,地產(chǎn)施工、售樓處全部按下了“暫停鍵”。2月10日以后,盡管復(fù)工復(fù)產(chǎn)漸進(jìn)開(kāi)啟,但復(fù)工的重點(diǎn)還是疫情防控相關(guān)行業(yè)、國(guó)計(jì)民生行業(yè)。

  根據(jù)筆者調(diào)研,目前熱點(diǎn)城市售樓處開(kāi)放率在80%左右,但很多非熱點(diǎn)城市開(kāi)放率并不是很高。即便售樓處開(kāi)放了,基于多地政府不鼓勵(lì)大家外出和集聚,商品房銷(xiāo)售也比較慘淡。比如,中泰證券統(tǒng)計(jì)顯示,2月16日~22日40個(gè)重點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售同比下滑85%。

  值得一提的是,房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng),吸納大量就業(yè)人口。因此,金融對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的紓困,除了基于行業(yè)受疫情沖擊外,還有恢復(fù)地產(chǎn)上中下游資金鏈循環(huán),助推國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工,以及“六穩(wěn)”之首的“穩(wěn)就業(yè)”方面的考慮。此次疫情下,勞動(dòng)力密集行業(yè)受到?jīng)_擊,就業(yè)人群收入會(huì)受到影響,資金面寬裕、5年期LPR下調(diào),也正是為了驅(qū)動(dòng)銀行降低按揭利率,緩解月供負(fù)擔(dān)壓力,緩解市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)前景不很樂(lè)觀(guān)的預(yù)期。但是,地產(chǎn)金融政策調(diào)整,底線(xiàn)也就在這里了,不會(huì)在需求端出臺(tái)加杠桿的政策;诖耍P者認(rèn)為,只有在既有的政策內(nèi)作騰挪(比如非限購(gòu)城市按揭從30%降至20%),從而兼顧“政策穩(wěn)定”和“短期紓困”。

  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

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