2021年已經(jīng)進(jìn)入歲尾。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,“房企變局”“密集調(diào)控”“政策底顯現(xiàn)”等是這一年的關(guān)鍵詞。
這一年,房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實(shí)行,房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了重大的變化——過去行業(yè)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的模式已經(jīng)不在。
這一年,伴隨著全國(guó)調(diào)控政策的密集出臺(tái),房地產(chǎn)行業(yè)銷售也呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),11月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)高位,單月高達(dá)56次房地產(chǎn)調(diào)控,年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)586次。
展望未來,多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示,“穩(wěn)定”是明年樓市的主基調(diào),年末各種調(diào)控政策的指向就是穩(wěn)定樓市,這也代表了政策見底。另一方面,政策有望將圍繞“三穩(wěn)”任務(wù),因城施策、供需兩端發(fā)力;同時(shí),適度加快長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展,推進(jìn)保障房建設(shè)。
政策底顯現(xiàn)
2021年年初,涉及房企融資、拿地的政策接連出臺(tái),其中包括備受市場(chǎng)關(guān)注的“三條紅線”監(jiān)管新政。
實(shí)際上,早在去年8月20日,住建部、人民銀行等就明確了12家重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則將在當(dāng)年9月1日進(jìn)行試點(diǎn),也就是業(yè)內(nèi)稱之為的房企融資“三道紅線”政策,該政策從今年初開始正式實(shí)行。
三條紅線政策實(shí)施以來,房企普遍加速了降低有息負(fù)債的進(jìn)程,尤其是龍頭房企。
據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì),2021年上半年,部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2021年上半年底,除綠地控股、首開股份、華發(fā)股份、金融街、光明地產(chǎn)、魯商臵業(yè)以外,其統(tǒng)計(jì)的部分龍頭A股上市公司三道紅線(剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%;凈負(fù)債率小于100%;現(xiàn)金短債比大于1)全部達(dá)標(biāo)。
進(jìn)入2月,一份自然資源部發(fā)布的住宅用地分類調(diào)控文件流出,文件要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”:集中發(fā)布出讓公告,且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;集中組織出讓活動(dòng)。其中,重點(diǎn)城市包括4個(gè)一線城市,18個(gè)二線城市。
集中供地政策改變了房企的拿地節(jié)奏,也被業(yè)內(nèi)視為2021年房地產(chǎn)最大市場(chǎng)變化之一。
“2021年,土地市場(chǎng)在上半年高位運(yùn)行后,下半年整體土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)了明顯的下調(diào)跡象,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交降溫,房企資金鏈壓力越來越大,拿地房企積極性越來越低!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示,集中供地改變了房企原有的開發(fā)節(jié)奏。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而冷熱不均,2022年集中供地政策有望繼續(xù)調(diào)整。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示,截止11月,2021年年內(nèi)全國(guó)熱點(diǎn)的100個(gè)城市賣地金額為4.05萬億,同比2020年同期出現(xiàn)了下調(diào),下調(diào)幅度為7.4%,從土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)看,熱度持續(xù)降低已經(jīng)成為了趨勢(shì),特別是2021年下半年來,土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。
此后,各類限價(jià)、限售、限購等政策密集出臺(tái),地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加碼信號(hào)不斷被釋放。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),2021年1~8月累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過400次,刷新了歷史紀(jì)錄。
值得注意的是,9月以來,房地產(chǎn)政策開始逐漸轉(zhuǎn)暖成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
9月底,央行在第三季度例會(huì)上提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,10月,哈爾濱等部分城市出臺(tái)了相關(guān)政策,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。12月,高層會(huì)議提出要“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”,并首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)”。
在張大偉看來,樓市防止下調(diào)過快有望成為未來的政策趨勢(shì),“穩(wěn)定”是明年樓市最確定的關(guān)鍵詞!敖鼉赡陙,樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格。一邊是對(duì)熱點(diǎn)城市的新房、二手房的限價(jià)令,另一邊是全國(guó)多個(gè)城市新房的限跌令,房?jī)r(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn),而房?jī)r(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定,也會(huì)波及金融系統(tǒng)。年末各種調(diào)控開始穩(wěn)定樓市,全國(guó)超過20個(gè)城市開購房補(bǔ)貼,都代表了政策的見底!
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀分析師周茂華也對(duì)記者表示,房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭,各地因城施策,落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)!安荒茏尫?jī)r(jià)非理性上漲,房企無序加杠桿,同時(shí),也不能讓房地產(chǎn)過冷,房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱與過冷都是有害的!闭雇磥恚呷詫@“三穩(wěn)”任務(wù),因城施策、供需兩端發(fā)力,根據(jù)區(qū)域具體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況,對(duì)調(diào)控政策一定預(yù)調(diào)微調(diào);同時(shí),適度加快長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展,推進(jìn)保障房建設(shè)。
“預(yù)計(jì)在‘房住不炒’的大基調(diào)下,短期信貸政策對(duì)首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大,地方將響應(yīng)中央要求因城施策,對(duì)地產(chǎn)相關(guān)鏈條不順暢的問題采取針對(duì)性舉措,加快落地扶持類政策,除加大購房補(bǔ)貼外,降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調(diào)預(yù)期!敝兄秆芯吭褐笖(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴記者。
風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少
在今年房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊的大背景下,不少知名民營(yíng)房企在下半年出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象或苗頭。
2021年7月,藍(lán)光發(fā)展發(fā)布部分債務(wù)未能如期償還的公告;8月,陽光100也表示未能支付到期的可轉(zhuǎn)換債券。9月,恒大集團(tuán)理財(cái)停止兌付的消息傳出,這一事件引發(fā)了恒大自身的流動(dòng)性危機(jī),也在一定程度上預(yù)示了后續(xù)其他房企可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
10月以來,包括花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股等出現(xiàn)美元債務(wù)兌付困難的情況,這也導(dǎo)致地產(chǎn)美元債大幅下跌。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),進(jìn)入10月以來,已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。其中,2021年到期的債券受到的沖擊最大,其次是2022年到期債券,2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。
“背后核心原因還是房地產(chǎn)調(diào)控,特別是三條紅線抑制了房企融資渠道,而銷售收緊又導(dǎo)致企業(yè)回款困難,開發(fā)貸、按揭貸款雙收緊,使得房企還債能力銳減。”張大偉告訴記者。
值得注意的是,不少房企也在通過瘦身、融資等方式積極自救,房企風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)記者表示,隨著行業(yè)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的重視,部分處在危險(xiǎn)邊緣的房企開始積極采取措施,通過變賣資產(chǎn)、股東借款、增發(fā)配股等方式補(bǔ)充資金,對(duì)緩解短期債務(wù)壓力起到了積極作用!爱(dāng)前融資相關(guān)政策基本見底,保障正常融資、政策糾偏成為監(jiān)管的主要方向,房企的合理融資需求正在得到滿足。因此綜合來看,未來房企的風(fēng)險(xiǎn)事件會(huì)逐步減少!
房企積極謀變
值得注意的是,今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況呈現(xiàn)出“前高后低”的走勢(shì)也被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月15日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2021年1~11月,商品房銷售面積為15.8億平方米,同比增長(zhǎng)4.8%,比2019年1~11月份增長(zhǎng)6.2%,兩年平均增長(zhǎng)3.1%;銷售額方面:2021年1~11月,商品房銷售額為16.2萬億元,同比增長(zhǎng)8.5%,比2019年1~11月份增長(zhǎng)16.3%,兩年平均增長(zhǎng)7.8%。
不過,就單月來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月處于下降態(tài)勢(shì)。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,11月,市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段,疊加去年同期高基數(shù)影響,全國(guó)商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%,連續(xù)4個(gè)月保持兩位數(shù)下降,但受信貸環(huán)境邊際改善等因素影響,降幅較上月分別收窄7.7和6.3個(gè)百分點(diǎn)。
“受前期調(diào)控發(fā)力和銀行按揭額度緊張等因素影響,下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力增加,市場(chǎng)整體降溫,個(gè)別房企出現(xiàn)違約事件,購房者觀望情緒上升,進(jìn)一步拖累市場(chǎng)活躍度下降,房企銷售面積和銷售額均出現(xiàn)下滑!
在陳文靜看來,上半年房企加大營(yíng)銷力度,銷售面積達(dá)歷史同期最高水平,整體表現(xiàn)超預(yù)期。三季度市場(chǎng)明顯降溫,商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)降。
從短期市場(chǎng)趨勢(shì)看,房企銷售下滑,短期償債壓力加大成為共識(shí),在此背景下,不少房企們選擇開源節(jié)流。
以萬科為例,11月17日,萬科在內(nèi)部倡議,提出要轉(zhuǎn)變黃金時(shí)代的慣性思維方式,將經(jīng)營(yíng)理念貫穿始終,對(duì)不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開支做減法,花小錢辦大事等工作要求。
張大偉認(rèn)為,除了開源節(jié)流,保持流動(dòng)性,安心賺小錢,房地產(chǎn)商更要轉(zhuǎn)變思路,著眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)!敖酉聛硎欠科蟠笙磁频臅r(shí)刻,誰的品質(zhì)更好,就更能吸引用戶,在收縮的房地產(chǎn)市場(chǎng)中分一杯羹。認(rèn)清形勢(shì),加速轉(zhuǎn)變,才能有機(jī)會(huì)熬過行業(yè)冬天,贏得下半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的門票!
另一方面,房企的轉(zhuǎn)型也在今年常被提及,不過業(yè)內(nèi)提示要謀定而后動(dòng)。劉水認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤(rùn)率持續(xù)下行,在這樣的背景下,房企切忌盲目,畢竟跨領(lǐng)域是有門檻和資金投入的,不能為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型,所以企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況和發(fā)展需要謹(jǐn)慎調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。
來源:證券時(shí)報(bào)
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