眾所周知，北京總部經(jīng)濟(jì)規(guī)模居全國首列，空間集聚特征明顯。CBD是跨國公司總部，中關(guān)村是科技公司總部，東二環(huán)是國企央企總部，金融街是金融公司總部。
當(dāng)然，以上所列只是傳統(tǒng)總部集聚區(qū)。如今，隨著北京城市格局的變遷，新總部選址正在潛移默化的發(fā)生著轉(zhuǎn)變。其中，最突出的就是：長安街延長線東、西兩端，逐漸成為新總部的最愛。
究其原因，和新總部選址考量三大因素密不可分。
新總部選址考量之一：搶灘新高地 戰(zhàn)略布局
總部選址，就是戰(zhàn)略布局，占領(lǐng)城市發(fā)展高地才是硬道理。那么，在北京，哪里才是城市發(fā)展的新高地呢？
顯而易見，在北京，東有副中心，西有新首鋼。
被譽(yù)為“神州第一街”的長安街，是北京極具傳奇榮光的城市軸線，不僅有中國明清兩代的皇家宮殿“紫禁城”，20世紀(jì)末21世紀(jì)初更誕生了北京三大傳統(tǒng)商圈中的兩大商圈——CBD、金融街。如今，長安街延長線東首的副中心與長安街延長線西首的新首鋼遙相呼應(yīng)，共同延承金軸長安街的傳奇榮光，成就北京城市發(fā)展中當(dāng)之無愧的新高地。
北京城市副中心是千年大計(jì)、國家大事，將與雄安新區(qū)共同形成北京新的兩翼，其戰(zhàn)略意義已經(jīng)到了前所未有的高度。作為副中心先行示范區(qū)的運(yùn)河商務(wù)區(qū)更是引領(lǐng)潮頭，規(guī)劃面積17.48平方公里，位踞副中心核心地段，傳承千年大運(yùn)河文脈，盡享五河交匯生態(tài)寶地，乘風(fēng)北京自貿(mào)區(qū)，發(fā)展圖景將比肩上海陸家嘴、紐約曼哈頓等世界級(jí)灣區(qū)CBD。
新首鋼，全稱“新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)”，2017年獲正式批復(fù)，總占地面積8.63平方公里，是北京城六區(qū)唯一大規(guī)模集中連片待開發(fā)區(qū)域、目前世界上最大的城市更新區(qū)域，將打造新時(shí)代首都城市復(fù)興新地標(biāo)。乘風(fēng)冬奧會(huì)、服貿(mào)會(huì)，這里已然成為國際交流的新高地、對(duì)外展示的新窗口，即將成為比肩CBD、金融街和中關(guān)村的超級(jí)商圈。
在北京，錯(cuò)過了CBD，錯(cuò)過了金融街，錯(cuò)過了中關(guān)村，不能再錯(cuò)過副中心和新首鋼。
新總部選址考量之二：掌控優(yōu)資產(chǎn) 持久運(yùn)營
每一個(gè)總部型企業(yè)，都希望擁有屬于自己的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，這是展現(xiàn)總部企業(yè)形象的需要，更是持久運(yùn)營發(fā)展的需要。新總部選址，正是對(duì)優(yōu)質(zhì)商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)的甄選和擁有。
企業(yè)界有一句玩笑話：多少上市公司，最終不如總部一棟樓。這也是總部型企業(yè)愛買樓的重要原因，既能實(shí)現(xiàn)保值增值，而且不動(dòng)產(chǎn)更方便抵押做融資，萬一企業(yè)經(jīng)營不當(dāng)，還能賣辦公樓迅速回血。要知道，寫字樓號(hào)稱“企業(yè)的定海神針”、“企業(yè)的保命丸”、“垂直的印鈔機(jī)”，是銀行體系、資本市場(chǎng)都非�？粗氐膬�(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
或許有人要問，北京新建的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園有很多。既然是購買不動(dòng)產(chǎn)，為什么新總部選址最愛東、西長安街？為什么不選其他區(qū)域更低價(jià)格的辦公樓宇？
答案是：東、西長安街的辦公樓宇更具性價(jià)比，更加保值升值，是地地道道的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。
我不否認(rèn)北京CBD、金融街、中關(guān)村等傳統(tǒng)商圈里辦公樓宇的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)特性，然而，這些區(qū)域里的辦公樓宇幾乎都是只租不售。新總部企業(yè)想在這里擁有自己的不動(dòng)產(chǎn)，難于上青天。
我也不否認(rèn)，除了長安街東、西沿線之外，其他區(qū)域也有很多品質(zhì)卓越的銷售型辦公樓宇，并且價(jià)格也不高。然而，與東、西長安街的辦公樓宇相比，無論是企業(yè)形象，還是保值增值特性，都不在一個(gè)等量級(jí)，很難同日而語。
用傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)寫字樓10年左右的租金，在東、西長安街沿線擁有屬于自己的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，保障企業(yè)持久運(yùn)營發(fā)展，當(dāng)是新總部的不二之選。
新總部選址考量之三：響應(yīng)禁限令 轉(zhuǎn)型升級(jí)
2022年2月14日，《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2021版）》正式發(fā)布。在產(chǎn)業(yè)禁限目錄中，與商辦地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的政策導(dǎo)向主要有兩條。
第一，東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目；
第二，在全北京，禁止京外央企總部新遷入；在首都功能核心區(qū)和城四區(qū)，嚴(yán)控新設(shè)立或新遷入市屬國企總部，嚴(yán)控市屬國企新設(shè)立子公司、分公司（實(shí)施重組的企業(yè)除外）。
在這兩條政策導(dǎo)向指引下，我們來分析一下新總部選址的趨向。
首先，要選擇新建寫字樓，只能把眼光放到五環(huán)路之外（南邊是四環(huán)之外）。五環(huán)之外，當(dāng)然只有長安街東、西延長線更契合總部高端形象。
其次，在總部選址限制層面，也并非像傳言的那樣全部限死。
針對(duì)“央企總部”：只是禁止京外央企總部新遷入，京內(nèi)央企總部及其子公司、分公司選址并未任何限制；
針對(duì)“市屬國企總部”：只是嚴(yán)控市屬國企新設(shè)立或新遷入城六區(qū)，這是否意味著，只要不是新設(shè)立或新遷入，城六區(qū)的市屬國企總部可以通過地址變更，完成辦公場(chǎng)所升級(jí)。
針對(duì)“民企總部”：沒有任何限制。
因此，新總部選址仍然大有可為。當(dāng)然，為了響應(yīng)“禁限令”政策，并搶灘優(yōu)質(zhì)新建寫字樓，絕大多數(shù)的新總部選址把眼光投向了五環(huán)之外（南邊為四環(huán)外），尤其是總部形象和保值升值兼得的長安街東、西延長線。
截止目前，在城市副中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)，中、農(nóng)、工、建、郵儲(chǔ)等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)齊聚，國企央企、跨國公司、行業(yè)龍頭區(qū)域總部紛紛入駐，“金融+總部”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸成型。在新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)，已落戶“體育+”“科技+”“文化+”企業(yè)100余家，并成功承辦冬奧會(huì)、服貿(mào)會(huì)、中國科幻大會(huì)等重大活動(dòng)。
可以說，由于新總部的青睞，長安街東、西兩端區(qū)域正在發(fā)生著翻天覆地的變遷。
五大優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推薦
下面，甄選了五個(gè)銷售型的優(yōu)質(zhì)商辦項(xiàng)目，其中，兩個(gè)項(xiàng)目位于城市副中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)，三個(gè)項(xiàng)目位于新首鋼版塊，以供新總部選址之需。
北京國際財(cái)富中心
項(xiàng)目坐落于長安街東首、城市副中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)核心，一線毗鄰大運(yùn)河，由富華國際集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營，占地面積近20萬平米的低密生態(tài)園區(qū)，容積率僅0.56，有機(jī)布置十五席藏品級(jí)企業(yè)獨(dú)棟及一棟大型會(huì)議中心，采用新中式建筑風(fēng)格，單棟建筑面積2400-5000㎡，開啟5A景區(qū)里的獨(dú)棟辦公時(shí)代。
財(cái)富港
項(xiàng)目坐落于城市副中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)，位踞五河交匯之處，占地面積約10萬平米，容積率0.91，規(guī)劃打造13席商務(wù)獨(dú)棟、1座高階商業(yè)mall，從單棟約3200平米到組團(tuán)約80000平米，可實(shí)現(xiàn)“獨(dú)棟/雙棟/四棟購買”等靈活組合，充分滿足企業(yè)的個(gè)性化需求，傾力打造中國版生態(tài)辦公總部。
中海時(shí)代廣場(chǎng)
項(xiàng)目坐落于長安街西首，與新首鋼冬奧主場(chǎng)館一路之隔，四軌交匯，21萬平米商務(wù)綜合體，三棟近百米高超5A甲級(jí)寫字樓，恪守綠建三星至高標(biāo)準(zhǔn)，每棟辦公面積近5萬平米，整層約2700平米，創(chuàng)新雙層挑高室內(nèi)空中花園、行政衛(wèi)生間等生態(tài)人文空間。項(xiàng)目與金安中海財(cái)富中心“京西之門”比肩而立，共鑄京西新總部旗艦地標(biāo)。
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項(xiàng)目地處長安街西首、首鋼園東南片區(qū)，三線地鐵環(huán)伺，由8席企業(yè)獨(dú)棟圍合而成，鑄就西長安街封藏級(jí)商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)。每棟均地下一層、地上四層，建筑面積約3000平米，層高約4.2-6米，并設(shè)置屋頂花園、超大下沉廣場(chǎng)等，可以一站式滿足企業(yè)辦公、商業(yè)展示、商務(wù)社交等多重功能需求。
新首鋼東南區(qū)項(xiàng)目
該項(xiàng)目即將面市，案名待定，位踞11號(hào)線衙門口西站（建設(shè)中）地鐵上蓋，由首鋼基金、新加坡金鷹集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，特邀SOM、Gensler、Aedas三家國際大師設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，總建筑面積約44萬平米，規(guī)劃建設(shè)國際甲級(jí)寫字樓、濱河企業(yè)獨(dú)棟及體驗(yàn)式商業(yè)中心，是當(dāng)之無愧的大師級(jí)、標(biāo)桿性、定制化企業(yè)總部集群。
來源：商辦地產(chǎn)觀察
編輯：wangdc
