8月10日，在2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會暨第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇上，由房訊指數(shù)主持編制的《2022中國商業(yè)地產(chǎn)100強研究報告》再次重磅發(fā)布，這項由房訊指數(shù)研究院主辦的測評工作，已連續(xù)開展4年，測評成果已成為評判商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運營企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要參考標準。
房訊指數(shù)首席研究員劉凱表示，隨著中國經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進，商業(yè)地產(chǎn)正處于不斷調(diào)整、恢復(fù)的過程中，將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面不斷突破創(chuàng)新，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)的需求仍將持續(xù)增長，市場依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價值。
以下為《2022中國商業(yè)地產(chǎn)100強研究報告》節(jié)選：
新居住|行業(yè)迎來深度調(diào)整企業(yè)注重精細運營
自2015年中央經(jīng)濟工作會議首次提出"租購并舉"，到今年政府工作報告提出"加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)"，中國住房租賃市場在規(guī)范發(fā)展的道路上穩(wěn)步前行。2022年，住建部印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》等文件，推動租賃住房高質(zhì)量發(fā)展邁上了新臺階。
發(fā)展至今，中國住房租賃市場已經(jīng)形成了穩(wěn)固的基本面。從2022年上半年市場表現(xiàn)來看，雖然受到了疫情的影響，但整體表現(xiàn)相對溫和。隨著畢業(yè)季來臨以及受疫情抑制的租賃需求釋放，預(yù)計下半年熱點城市租賃市場將率先復(fù)蘇，為住房租賃市場增添韌性支撐。
未來，在"十四五"以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，新城市人口、青年人群的住房需求將持續(xù)帶動租賃住房市場市場需求，中國租賃住房發(fā)展擁有巨大的發(fā)展空間。與此同時，在政策指引規(guī)范以及來自需求端美好住居的要求下，住房租賃產(chǎn)品將更趨向于多元創(chuàng)新，整體行業(yè)將持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
租賃市場整體平穩(wěn)保障住房風(fēng)頭正勁
作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，住房租賃市場承擔(dān)著保障好群眾住房需求的重任，同時，發(fā)展租賃住房還是解決好大城市住房突出問題的有效路徑，是幫助新市民、青年人等緩解住房困難的重要手段。隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人口流動愈發(fā)頻繁，租賃住房市場規(guī)模將不斷擴大，迎來長足發(fā)展。
從市場端來看，2021年在疫情得到有效防控的基礎(chǔ)上，中國住房租賃市場整體呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，并在7、8月份畢業(yè)季迎來市場熱度高峰。租金水平較2020年有所提升，但仍低于疫情前。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國重點40城平均月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%。
進入2022年，受短期疫情影響，住房租賃市場季節(jié)性周期被打破，住房租賃需求有所減弱，不過整體市場表現(xiàn)相對溫和�；谧》孔赓U需求的剛性屬性，受疫情抑制的租賃需求會集中釋放，使得住房租賃市場呈現(xiàn)出更強的韌性，預(yù)計下半年一線及熱門二線城市租賃市場領(lǐng)先修復(fù)。
與此同時，住房租賃市場需求端年輕化趨勢明顯，引發(fā)對品質(zhì)化租住的更高要求。在租房選擇時，小區(qū)環(huán)境、周邊配套、物業(yè)服務(wù)、室內(nèi)條件等多重因素愈發(fā)受到租客的關(guān)注，地鐵房、精裝房等持續(xù)受到更多青睞。
伴隨著中國城鎮(zhèn)化發(fā)展，租房人口規(guī)模逐漸增加，為緩解住房租賃市場的供需矛盾，政府加強在住房租賃領(lǐng)域的頂層設(shè)計，提出加快培育住房租賃市場，構(gòu)建"租購并舉"的住房制度，租賃住房建設(shè)頻獲政策支持。無論是在2021年底的中央經(jīng)濟工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議等系列重要會議中，還是在2022年政府工作報告、"十四五"規(guī)劃綱要等重要政策文件中，都對堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場頻頻定調(diào)。
其中，保障性租賃住房成為緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足、落實"房住不炒"和"租購并舉"的重點抓手，也是盤活房地產(chǎn)存量市場、探索新型發(fā)展模式的有效方式。2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，強調(diào)加快建設(shè)保障性租賃住房；2022年來，證監(jiān)會、國家發(fā)改委、住建部等多個部門先后發(fā)文，在金融、財政、稅費等重點領(lǐng)域加強對保障性租賃住房的政策支持。
來源：房訊指數(shù)整理
據(jù)住建部披露數(shù)據(jù)顯示，"十四五"期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，2022年計劃籌建240萬套。各地方政府也紛紛響應(yīng)，明確"十四五"時期保障性租賃住房供應(yīng)目標，如廣州60萬套、上海47萬套、北京40萬套等。在土地、財稅、金融等多方面政策支持下，保障性租賃住房將迎來迅猛發(fā)展，預(yù)計在今明兩年將有大規(guī)模體量入市。
2022年5月27日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，為保障性租賃住房的建設(shè)和發(fā)展解決融資渠道的問題。7月11日和7月14日，國內(nèi)首批兩單保租房REITs：紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs、中金廈門安居REITs均獲交易所通過。
保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的試點落地，將解決保障性租賃住房項目投資額高、回收周期長等問題，形成"投融管退"閉環(huán)，有效緩解企業(yè)資金壓力，進一步完善保障性租賃住房金融體系，極大促進保障性租賃住房發(fā)展速度。
行業(yè)迎來深度調(diào)整企業(yè)注重精細運營
隨著住房租賃市場的快速發(fā)展，越來越多的企業(yè)踏足長租公寓領(lǐng)域，"風(fēng)口"之下，整體行業(yè)一度處于過于追求規(guī)�；臒o序擴張狀態(tài)下。
自2018年起，分散式長租公寓屢屢"爆雷"引發(fā)社會關(guān)注，相關(guān)部門隨即陸續(xù)出臺監(jiān)管政策，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。2019年底，國家六部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，隨后，北京、深圳、重慶等地陸續(xù)發(fā)布相關(guān)通知進一步落實文件內(nèi)容。此外，各地在政府主導(dǎo)下相繼成立住房租賃平臺，對穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期和規(guī)范市場也起到了積極作用。
受到各地監(jiān)管政策的進一步細化與指引，長租公寓行業(yè)在2021年以來取得了規(guī)范化發(fā)展。從行業(yè)整體來看，2021年以來長租公寓市場總體規(guī)模依舊呈上升趨勢，并向頭部企業(yè)集中。與此同時，長租公寓品牌企業(yè)審慎布局，逐步在租賃市場發(fā)展比較成熟的城市擴大規(guī)模。
據(jù)房訊指數(shù)市場觀察，目前機構(gòu)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)依舊主要為集中式和分散式兩種經(jīng)營模式。分散式長租公寓商更注重輕資產(chǎn)運營，多為中介機構(gòu)和專業(yè)運營商，以自如、相寓為代表，憑借線上線下強大的渠道優(yōu)勢、運營優(yōu)勢和物業(yè)資源優(yōu)勢，在全國積極拓展房源與精細化運營，行業(yè)頭部效應(yīng)十分明顯。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2022年一季度，自如目前已布局北京、上海、深圳等10個城市，累計管理房源規(guī)模超過100萬間；相寓累計管理房源規(guī)模超60萬間。
來源：房訊指數(shù)整理
而集中式長租公寓的主要運營商則是依托各自產(chǎn)業(yè)背景及優(yōu)勢的開發(fā)商、酒店和房地產(chǎn)服務(wù)商，還有部分為金融銀行和地方國企。根據(jù)多家房企年報，房企旗下長租公寓品牌表現(xiàn)穩(wěn)健，整體規(guī)模在迅速擴大。截至2021年末，萬科泊寓業(yè)務(wù)布局全國33個城市，運營管理長租公寓20.87萬間，累計開業(yè)近16萬間，數(shù)量規(guī)模名列前茅；龍湖冠寓已開業(yè)10.6萬間，開業(yè)超過半年的項目出租率約94.3%。此外，還有依托銀行業(yè)的長租品牌，如建行建融家園，至2021年底，開業(yè)規(guī)模也達到10.1萬間。
隨著長租公寓市場逐漸走向成熟，公寓運營商之間的競爭不再只是單純的房源獲取競爭，運營管理能力愈發(fā)重要。運營企業(yè)不再盲目拓展房源，而是專注于為租賃雙方提供更好的租賃產(chǎn)品和服務(wù)，企業(yè)發(fā)展模式也由粗放式轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、精細化發(fā)展，行業(yè)迎來深度調(diào)整期。
從需求端來看，對于公寓運營商在產(chǎn)品、服務(wù)、用戶運營、用戶體驗等方面精細化運營也提出了更高的要求。隨著Z世代步入職場，作為長租公寓的主要客戶群體之一，其對公寓產(chǎn)品的需求不僅體現(xiàn)安全、私密等基本要求上，也體現(xiàn)在對更多細節(jié)的需求變化上，這就要求長租公寓的產(chǎn)品力不斷突破，以更好的滿足不同個體、家庭的多元化更細致的需求。
未來，隨著新生代租賃群體觀念革新、租賃消費升級，不同類型和依托的長租公寓運營商需要積極調(diào)整運營策略，提高精細化管理運營能力，同時充分利用自身優(yōu)勢，進行資源整合和戰(zhàn)略合作，推動品牌的長期發(fā)展，共同推動長租公寓行業(yè)持續(xù)、健康、規(guī)范的發(fā)展。
