香港每月物業(yè)市場報告

　　2024年6月

    甲級寫字樓市場

　　香港島

　　由于經濟情況疲弱，6月份港島區(qū)甲級寫字樓整體租賃需求停滯不前，寫字樓租金則持續(xù)下跌。港島區(qū)的整體寫字樓空置率仍然高企，對業(yè)主帶來相當大的壓力，要通過減租來吸引租戶。

　　正面來看，6月份的新寫字樓租賃個案主導租賃市場，大部分租賃交易集中在中環(huán)，吸納主要來自專業(yè)服務和金融機構。

　　展望未來，預計2025年落成的甲級寫字樓總樓面面積約930,000平方英尺，位于中環(huán)及銅鑼灣為主。此外，隨著更多新寫字樓計劃落成，香港甲級寫字樓市場的新租賃來自寫字樓升級和搬遷的需求。

　　九龍區(qū)

　　跟香港島的情況不同，6月份的寫字樓市場由新租個案主導，九龍區(qū)的寫字樓受經濟不確定性和暑假季節(jié)性影響，九龍區(qū)的寫字樓活動顯著放緩。寫字樓交易宗數由續(xù)租主導而非新租個案。

　　6月份缺乏大量寫字樓新租賃成交。隨著新寫字樓的使用量下跌，租金攀升，現任業(yè)主更愿意在續(xù)租期間，提供租金優(yōu)惠和補貼去吸引租戶，越來越難推動九龍區(qū)的搬遷決定。

　　除了金錢上的補貼外，一些業(yè)主還愿意提供資本支出補貼，例如靈活的租賃和裝修條件，以吸引租戶。這種趨勢仍然持續(xù)，預計這一需求來源將成為未來幾個月推動市場租賃的動力。

　　寫字樓續(xù)約和升級為主導的搬遷個案主導九龍區(qū)寫字樓租賃市場，意味著有機會令市場穩(wěn)定下來，因此我們預計2024年下半年九龍區(qū)寫字樓市場的活動和租金將保持相對穩(wěn)定。

    住宅物業(yè)市場

　　隨著放松樓市調控后，3月和4月買家入市步伐明顯加快。然而，受減息延遲、市場不明朗及大量新盤未售出等因素影響，5月份住宅成交宗數回落至約5,550宗，6月進一步下滑30%至3,856。

　　自宣布放松樓市調控后，今年3月和4月連續(xù)兩個月的住宅樓價都有所上漲。2024年5月住宅樓價按月下跌1.2%，較去年同期下跌12.7%。盡管開發(fā)商不斷減價，但在持續(xù)高息口情況下，買家仍然保持謹慎。

　　在豪宅市場，住宅銷售勢頭堅挺，市場上，一些老牌豪宅的交易價格較高峰值大幅折扣。

　　人才的涌入也推動香港住宅租賃市場發(fā)展，帶動租賃指數創(chuàng)四年半新高，按月上升1%。我們預計，非本地學生人數不斷增加、專業(yè)人才涌入和外籍人士回流，將繼續(xù)推動住宅租賃市場。

　　展望未來，我們預計除非按揭貸款利率跌至3%左右之前，否則住宅樓價不會反彈。開發(fā)商還需要再賣出8,000-10,000個單位，然后才能加價，這至少還需要6到9個月的時間才能實現。

    零售物業(yè)市場

　　香港零售市場持續(xù)低迷，2024年5月零售業(yè)總銷售額按年下跌11.5%至港幣305億元。

　　2024年上半年零售餐飲業(yè)租賃市場走勢好壞參半。一方面，有零售商鋪關閉結業(yè)。另一方面，一些內地餐飲品牌迅速在香港擴張，但發(fā)現營業(yè)額不足以支持高昂的租金。

　　正面來看，中國內地電動汽車品牌正積極拓展香港零售市場，尤其關注灣仔和九龍灣等地區(qū)的展廳場地。值得注意的是，一些汽車營運商還在商場租用短期展覽空間，以測試市場氣氛，而非簽訂長期的租約。電動汽車品牌繼續(xù)尋求進駐或擴張到香港的機會，這將支持零售租賃市場并從中受惠。

　　展望未來，2024年下半年的零售售貨額將較2023年同期增長8-10%，才能與去年港幣4,070億元的總零售額相匹。由于目前刺激市場的措施有限，因此為市場帶來不少挑戰(zhàn)。

 來 源： 萊坊公眾號