近年來，房地產(chǎn)市場上空一直懸著一只“靴子”——房地產(chǎn)稅。在全國兩會召開前夕，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》明確，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。那么，當(dāng)前推出房地產(chǎn)稅的時機(jī)和條件究竟如何，征收房地產(chǎn)稅對市場影響又會怎樣？
立法先行穩(wěn)妥推進(jìn)
“市場無需為房地產(chǎn)稅進(jìn)程過度焦慮�！鄙虾Ｐ駹N律師事務(wù)所主任、上海律橋稅務(wù)師事務(wù)所有限公司資深注冊稅務(wù)師菅峰在接受中國商報記者采訪時表示，短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅立法的時機(jī)與條件尚未成熟，穩(wěn)妥一詞更為準(zhǔn)確，意味著這件事比較棘手、難度較大，但方向不變，肯定要出臺。
疫情背景下，地方政府的財政壓力較大，表面上急需通過開征房地產(chǎn)稅這個地方稅主體稅種來增加財政收入。但同樣，疫情也使購房者收入不穩(wěn)定甚至下降，房地產(chǎn)稅一旦開征也會讓購房意愿下降�！霸谝咔榛窘Y(jié)束、經(jīng)濟(jì)反彈跡象比較明顯的時候再穩(wěn)妥推進(jìn)才具有現(xiàn)實(shí)可行性�！陛逊灞硎�。
近年來，房地產(chǎn)稅是個熱詞，中央重要政策文件及會議頻頻提及。2011年，我國開始在上海和重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革，但在超過3年的時間里，這項(xiàng)改革并未取得實(shí)質(zhì)突破。在房地產(chǎn)稅改革迫切需要廓清迷霧之時，黨的十八屆三中全會決定稱，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，傳遞出此項(xiàng)改革要“立法先行”的信號。
2015年，房地產(chǎn)稅法被正式納入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。2017年，明確按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。隨后，從2018年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”到2019年的“穩(wěn)步推進(jìn)”，房地產(chǎn)稅的落地似乎越來越近了。
“立法先行，其實(shí)說的就是房地產(chǎn)稅必須歷經(jīng)草案起草、征求意見、人大立法、審議通過、落地執(zhí)行等法定程序，這樣也正好給社會留足了緩沖空間。”房地產(chǎn)運(yùn)營專家朱曉紅在接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)稅開征涉及家家戶戶，利益糾結(jié)多元且直接，有牽一發(fā)而動全身的效應(yīng)，所以試行、研討這么多年，靴子還沒落地。
“房地產(chǎn)稅想要順利開征，必須滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)等前提。全國住房信息聯(lián)網(wǎng)目前這一步已基本完成。”菅峰認(rèn)為，而其他的像評估值怎么定、稅率怎么定、抵押值怎么算、如何才能不影響租房市場等問題都需要一個個厘清。
此外，還有很多其他掣肘因素。比如，房地產(chǎn)稅本應(yīng)是針對所有有房者征收的財產(chǎn)稅，應(yīng)由房產(chǎn)財產(chǎn)所有人支付，但由于我國居民取得房產(chǎn)的方式并非都來自于商品化，這種背景之下的稅無論如何征收都有立法中的缺陷。
利于宏觀調(diào)控長效機(jī)制
黨中央、國務(wù)院早已就房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作出明確要求，即堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”。目前已經(jīng)有部分城市相繼推出租售并舉、租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房以及農(nóng)村集體建設(shè)用地可進(jìn)入租賃市場等試點(diǎn)工作，一定程度上推進(jìn)了住房租賃市場的發(fā)展，提高了住房供給的彈性。
“這些探索對于抑制房價過快上漲有一定的作用，但依然屬于輔助性政策，仍需要從根本上解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性體制性問題。房地產(chǎn)稅就是一項(xiàng)重要舉措�！陛逊逭J(rèn)為。
房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，在我國除了與房屋土地直接相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大稅種外，還包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。作為地方財政收入的重要來源，征收房地產(chǎn)稅對于理順中央與地方政府關(guān)系、優(yōu)化房地產(chǎn)財稅體制、減少地方政府對土地財政的依賴和投資沖動、健全我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控長效機(jī)制等具有非常重要的意義。
“從法理上，要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅這兩個不同的概念�！陛逊逭J(rèn)為，“有人甚至主張一旦開征房地產(chǎn)稅，住宅用地的70年土地出讓金也要納入該稅種，即用房地產(chǎn)稅代替土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的所有稅費(fèi)。目前正在征收的房產(chǎn)稅是一個單一小稅種，它僅僅以房屋為征稅對象，計(jì)稅依據(jù)是房屋計(jì)稅價值或租金收入�！�
一些專家也提出，房地產(chǎn)稅開征要側(cè)重于差異化的稅制設(shè)計(jì)，特別是更 具可操作性、差異化的設(shè)計(jì)�！胺康禺a(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，征收是為了落實(shí)‘房住不炒’‘房住不空’，讓閑置的房子重返市場，物盡其用�！敝鞎约t認(rèn)為，“可通過對一套房產(chǎn)不征稅、二套半征，三套以上重征等方式進(jìn)行。稅率也要體現(xiàn)大房子、貴房子多征的原則�！�
市場影響將逐漸深入
自房地產(chǎn)稅改革破題以來，其對房地產(chǎn)市場的影響更多似乎停留在信號層面，但一些業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著立法推進(jìn)以及被放置到房地產(chǎn)稅制整體中考量，其影響將逐漸走向深入。
很多人都認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅能夠降低房價，實(shí)現(xiàn)房價軟著陸。但真的是這樣嗎？上海、重慶試點(diǎn)表明：影響有限。據(jù)了解，2011年，上海、重慶啟動房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅。但根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點(diǎn)，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。
“如果征稅能使價格下跌，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就太容易了�！陛逊甯嬖V記者，“房地產(chǎn)稅施行降房價的可能性不大，但其施行一定會影響地方政府的預(yù)期，同時也會影響購房者的預(yù)期，購房者須考慮今后持有房產(chǎn)的長期成本，結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)條件合理決策。當(dāng)然也會讓房地產(chǎn)市場回歸到一個正常的發(fā)展軌道�！�
“房地產(chǎn)稅定位是調(diào)節(jié)市場，讓更多的富余房子回歸市場，回歸居住本質(zhì)�！敝鞎约t表示，房地產(chǎn)稅開征對多房家庭影響明顯，要么多納稅，要么多拋房。也就是說，住大城市、大房子、貴房子的家庭，要多負(fù)擔(dān)一些住房成本。
來源：中國商報
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