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合生創(chuàng)展拿地兇猛 180億連取三地塊
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-6-4 13:29:33
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[提要]合生十天內(nèi)已豪擲179.6億元獲得25.1萬平方米土地,代價相當(dāng)于公司2019年銷售額的85%。

  合生十天內(nèi)已豪擲179.6億元獲得25.1萬平方米土地,代價相當(dāng)于公司2019年銷售額的85%。

  年僅31歲的朱桔榕,在她出任合生創(chuàng)展(00754.HK,下稱“合生”)董事會主席之后短短四個月,就上演了自己的首秀。

  今年5月,北京市分鐘寺棚改后相繼推出多宗宅地,合生憑借180億元巨資連奪三地。

  重回競爭賽道

  今年的北京土地市場上,合生一時風(fēng)頭無兩。

  5月19日,經(jīng)過56輪競拍,合生以42億元拿下分鐘寺村L-39地塊,溢價率42.08%,樓面價76168元/平方米;又經(jīng)82輪爭奪,合生再以65.4億元拿下分鐘寺村L-41地塊,溢價率37.86%,樓面價73912元/平方米。

  加上此前的分鐘寺L-24、L-26地塊,合生十天內(nèi)已豪擲179.6億元獲得25.1萬平方米土地,代價相當(dāng)于公司2019年銷售額的85%。

  “分鐘寺地塊位于三環(huán)和四環(huán)之間,屬于北京中心地區(qū),不常有土地供應(yīng)!痹诤仙磥恚朔召徔裳a充集團在一線城市的土地儲備,并因此提高集團賺取更多收益的能力,系良好的投資機會。

  在此之前,合生土儲量一直維持在3000萬平方米左右,很多年甚至負增長。數(shù)據(jù)顯示,2014~2018年,合生土地儲備面積分別為3269萬平方米、3099萬平方米、3013萬平方米、2933萬平方米、2922萬平方米。

  當(dāng)年的“華南五虎”紛紛跨過千億時,合生的銷售業(yè)績卻遲滯不前。2013~2018年,該集團合約銷售額分別僅112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元。

  “合生2017年以來累計銷售業(yè)績454.6億元,但2017年合生未取地,2018年至今共取地13宗,總金額264.3億元,占合生近三年銷售收入的58%,不算激進!必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕票硎。

  但畫風(fēng)卻在悄然發(fā)生改變。去年下半年開始,合生密集于北京、廣州等城市落子,耗資74億元。截至2019年末,合生總土地儲備3111萬平方米,同比上漲6.5%,期內(nèi)銷售額212.58億元,同比增速42.0%。

  拿地隱現(xiàn)信托魅影

  “北京一直是合生重點關(guān)注的核心城市,此次分鐘寺地塊推出正值合生銷售收入高增長年份,符合企業(yè)目標(biāo)地塊特征:核心城市+高價值板塊,同時其2019年亦在該區(qū)域取地,可形成合力!迸撕普J為。

  不過,一次性豪爽花出200億元的土地款,仍讓市場詫異,畢竟合生去年銷售額才212.58億元,營業(yè)收入僅170.44億元。截至2019年底,合生現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物116.56億元,而一年內(nèi)到期需償還的貸款約148.28億元。

  2020年2月及4月,合生先后通過境外高級固息債券及定期貸款融資,累計獲取融資約70億元人民幣,但相較土地款仍是“杯水車薪”。除去已支付的土地訂金,合生還有152.74億元需于今年6月簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后支付。

  在此之下,合生拿地公司的股東值得玩味。此次相關(guān)競得公司包括北京合宏達盛企業(yè)管理有限公司、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司、北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,均由寧波誠車和合富匯華各持股70%、30%。

  合富匯華為合生附屬公司。企查查顯示,寧波誠車的股東為銳宇投資和中誠資本,雙方各認繳20億元、100萬元。銳宇投資為合生旗下公司,而中誠資本為中誠信托旗下控股公司,背后大股東為中國人保(601319,股吧)。

  有信托行業(yè)資深人士認為,此舉不排除“明股實債”的可能!熬褪敲鞴蓪崅问,融資人找來資金,以股權(quán)形式介入拿地,由不滿足‘432’要求的融資方給予固定回報,主要發(fā)生在前融階段”。

  地產(chǎn)負債類別包括銀行借款、債券、信托/資管等非標(biāo)貸款,“明股實債”即表面以股權(quán)形式投資,但實際隱含固定利息和遠期本金退出條件的非標(biāo)融資方式。這種模式下,投資回報不與企業(yè)經(jīng)營業(yè)績掛鉤,被投企業(yè)向投資者承諾保本保收益。

  “從金融機構(gòu)介入情況看,房企在融資上獲得支持,更多還是在拿地階段!睒I(yè)內(nèi)人士透露,中誠信托間接入股房企,是為項目融資,以股東借款形式對項目公司放款,同時金融機構(gòu)也看重資產(chǎn)本身價值。

  去年5月,銀保監(jiān)會發(fā)布通知,嚴(yán)禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資。“但信托可以做股權(quán)投資,是常用形式!鄙鲜鋈耸勘硎尽

  2019年,合生負債總額1290.88億港元,同比增長34%,資產(chǎn)負債率約63.25%,同比增長4.55個百分點。在激進拿地態(tài)勢和信托方參與之下,合生未來的債務(wù)水平有待觀察。

  慢周轉(zhuǎn)模式待解

  在此之前,合生鐘情于低價獲得優(yōu)質(zhì)土地,但開發(fā)進度緩慢,靠土地升值與銷售溢價盈利。

  “慢周轉(zhuǎn)模式并不強調(diào)規(guī)模增長速度,更注重高利潤與現(xiàn)金流絕對安全!奔瘓F管理層曾公開表示。

  以其打造的北京霄云路8號為例,2008年,合生便以8萬~12萬元/平方米的預(yù)售價將其推向市場。緩慢行進十余年,直到2019年,該項目仍占合生當(dāng)年總銷售的6%,相比2018年下滑2個百分點。

  這種港資房企的作風(fēng)曾使合生風(fēng)光無限,并于2004年成為內(nèi)地首家銷售破百億的房企,躋身“華南五虎”行列,被王石稱為地產(chǎn)行業(yè)的“航空母艦”。

  但過去一輪地產(chǎn)周期證明,負債可控下的“高周轉(zhuǎn)”模式,才是房企突圍而出的有效方式。2014年,合生銷售額僅53億元,跌出百強房企行列,直到去年,合生銷售額才過200億元,朱孟依與房地產(chǎn)黃金十年失之交臂。

  數(shù)據(jù)顯示,2019年合生存貨周轉(zhuǎn)率僅0.12,而綜合借貸利率為6.7%。一位克而瑞分析師認為,其他房企可通過快周轉(zhuǎn)回收資金重新投資開發(fā),而合生要承受高昂的資金沉淀和機會成本。

  沉寂十幾年后,合生急需在二代的帶領(lǐng)下,回歸地產(chǎn)主流競爭行列。

  貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,分鐘寺附近方莊區(qū)域二手成交均價在6萬~7萬元,首開璞瑅公館成交單價超10萬元/平方米,十里河品質(zhì)較好的社區(qū)成交均價超過8萬元/平方米。分鐘寺處于兩板塊間的價值洼地,不限價情況下,可挖潛力較大。

  據(jù)合生方面信息,L-24、L-26地塊將于今年10月開始動工,12月開始預(yù)售;L-39地塊預(yù)計2021年2月動工,同年4月開始預(yù)售;L-41地塊將于2021年1月開始動工,同年3月開始預(yù)售。

  不過,錯過發(fā)展黃金期后,合生面臨的競爭格局已更加嚴(yán)峻,行業(yè)洗牌加速來臨,已然淪為三流小房企的合生還能重拾昔日榮光嗎?

 來 源:   第一財經(jīng)日報

    編 輯:liuy

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